报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 政策端出现重要创新增量：2026年政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并“支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口生育政策深度融合，是构建生育友好型社会、稳定市场的重要创新举措，后续相关支持政策可期 [4] - 行业基本面出现边际改善信号：第10周新房、二手房成交面积环比均由负转正，同比降幅较前几周显著收窄，显示市场活跃度有所回升 [1][4] - 全年展望存在两个关键拐点：预计2026年地产板块将出现两个拐点，一是即将到来的“政策拐点”（一季度末左右），体现在供需端政策积极性提升；二是“基本面拐点”（四季度左右），体现在需求好转明朗度提升或二手房价格降幅收窄 [4] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的优质房企；2）销售与拿地有突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [4] 根据相关目录分别总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交环比大幅反弹：第10周40城新房成交面积157.2万平方米，环比上升66.0%，同比下降30.0%，同比降幅较8-9周收窄49.1个百分点 [4][16] - 分城市看：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为115.6%、70.1%、31.7% [4][16] - 二手房成交同样回暖：第10周18城二手房成交面积151.6万平方米，环比上升77.3%，同比下降32.0%，同比降幅较8-9周收窄45.5个百分点 [4][51] - 分城市看：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为104.6%、69.2%、68.4% [4][51] - 新房库存微增，去化周期延长：截至第10周末，12城新房库存面积11259万平方米，环比微增0.1%，同比下降3.9%；去化周期为22.1个月，环比上升0.8个月，同比上升8.3个月 [4][43] - 分城市看：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.1、20.6、63.8个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0个月，三四线城市环比下降1.2个月 [4][43] 2. 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场环比量价齐升，同比仍弱：第9周百城全类型土地成交规划建面1418.0万平方米，环比上升1293.6%，同比下降16.0%；成交总价301.6亿元，环比上升5763.9%，同比下降36.4%；楼面均价2127元/平，环比上升320.8%，同比下降24.3% [4][69] - 住宅类土地市场成交极度低迷：第9周百城住宅类土地成交规划建面仅19.6万平方米，环比上升23.9%，但同比大幅下降91.1%；成交总价6.2亿元，同比降幅达98.2% [4][92] - 土地溢价率处于低位：全类型土地溢价率为1.7%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.6个百分点；住宅类用地溢价率仅为0.1% [4][69][92] 3. 本周行业政策梳理 - 中央政策聚焦需求支持与存量盘活：政府工作报告提出“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求”等创新方向；同时强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索盘活存量商品房用于保障房 [4][112] - 两会代表提案关注需求端减负：有提案建议将新购住房贷款利息纳入个税专项附加扣除，每月定额扣除3000元，最长240个月，以降低购房压力 [4][112] - 地方政策持续因城施策：多地出台具体支持政策，如广州南沙对青年人才提供3万元购房补贴；四川南充对生育二孩、三孩家庭分别提供5万、10万元购房补贴；佛山、西安等地优化公积金政策 [4][113][114] 4. 本周板块表现回顾 - 板块跑输大盘，相对收益下降：第10周房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降4.7个百分点；相对沪深300收益为-3.0%，较上周下降2.6个百分点 [4][116] - 板块估值下行：房地产板块PE为25.77X，较上周下降1.09X [4][116] - 个股表现分化：A股中招商蛇口、万科A、绿地控股跌幅相对较小；港股中美地置业上涨7.1%，华润置地、建发国际集团跌幅相对较小，而碧桂园、融创中国等跌幅较大 [4][123] 5. 其他重要数据 - 房企债券融资环比改善：第10周房地产行业国内债券总发行量147.1亿元，环比大幅上升584.1%，但同比仍下降29.2%；净融资额为21.2亿元 [4] - 相关研究报告：报告列出了多篇历史研究报告，主题涉及地产后增量时代、城市更新、政策解读等，提供了行业研究的背景和延续性 [5]