报告行业投资评级 无明确提及 报告的核心观点 - 2026M2中证REITs全收益指数震荡回调，未来REITs交易将更明显演绎底层资产质量分化逻辑，数据中心REITs或获估值溢价，园区类项目短期内难见估值改善 [3][20] - 首批商业不动产REITs项目上市后市场表现受资产质量、收益情况、估值合理性等因素影响大，需结合反馈回复筛选有性价比项目 [2][21] 各目录内容总结 近期REITs市场概况 - 2026M1 - 2，REITs全市场周度成交额和换手率先升后降，1/19 - 1/25单周成交额38.95亿元为2025M3以来最高，春节前一周（2/9 - 2/13）周度换手率0.33%为2026M1 - 2最低 [3][6] - 中证REITs全收益指数从2025/6/20的1,124.63点震荡下行至12/23的983.81点，跌幅12.5%，2026M1修复、2M回调，2月末收于1,035.78点 [7] - 多数REITs项目2026M1补涨、2M回调，交通、数据中心表现好，2M有17只REITs月线收涨、61只收跌；不同板块中水利基础设施、园区等平均跌幅居前，交通、数据中心分别+0.42%、+1.64%；除数据中心类均收涨、交通类多数上涨外，其余类型下跌项目数占比过半 [3][12] - 数据中心板块2026M2领涨，AI算力供需紧平衡主导走势，南方润泽科技数据中心REIT 2M单月涨2.6%、近三月累计涨14.7%，南方万国数据中心REIT 2M单月涨0.7%、近三月累计涨6.6%；2/14南方润泽科技数据中心REIT发布扩募公告，或提振估值，资金流入支撑该板块表现 [13] 在审REITs项目一览 - 截至2026/3/9，2026M1 - 2新申报且在审核的首发REITs项目中，已受理5单，已问询1单，已反馈10单（均为首批商业不动产REITs项目） [3][15] - 2025年11月28日商业不动产REITs试点征求意见，12月31日明确推出试点，标志商业不动产进入存量盘活新阶段；首批项目从受理到反馈平均约1个月，审核效率高；底层资产位于一线和重点二线城市核心商圈，业态覆盖商业综合体、零售、写字楼、酒店等 [16][17] - 截至2026/3/9，在审及获批待发的扩募REITs项目共11单，其中1单已问询，1单已反馈，2单已过审，7单注册生效待发行 [3][18] 投资建议 - 关注受AI算力需求支撑的数据中心REITs板块；对基本面持续承压的园区类项目短期内保持谨慎 [20][21]