报告投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）具备高效中央交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股涨幅第一为西藏城投，涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股涨幅第一为美的置业，上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，跌幅达14.1% [12][14][15] 政策要闻 - 南充：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度1%的财政贴息，生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - 太原：自3月5日起调整住房公积金政策，贷款最长年限延至30年，且贷款到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - 杭州余杭区：发布推进房地产业高质量发展通知，自通知发布之日至2026年3月31日，对购买全区新建商品住宅的购房人给予每套5万元补助 [6][16][19] 公司动态 - 保利发展：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高，地块可建体量71667.2㎡ [6][19][20] - 中国海外发展：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0%；1-2月累计销售金额229.42亿元，按年下跌9.0% [6][19][21] - 越秀地产：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；1-2月累计合同销售金额约71.06亿元，同比下降约44.6%；2月无新增土地储备 [6][19][21] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第10周商品房成交面积121万平方米，日平均成交面积17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36%；年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22][27] - 新房分城市级别：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-22%、-40%、-45%；年初至今累计同比增速分别为-16%、-30%、-30% [23][25][27] - 二手房市场（11城）：第10周成交面积169万平方米，日平均成交面积24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31%；年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26][30] - 二手房分城市级别：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-17%、-39%、-47%；年初至今累计同比增速分别为30%、7%、4% [26][29][30] 融资端情况 - 第10周发债企业大部分为地方国企 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元，票面利率2.76% [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 投资建议与关注标的 - 开发类房企（区域深耕型）：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][34]