报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - 南充：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - 太原：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - 杭州余杭区：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - 保利发展：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - 中国海外发展：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - 越秀地产：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - 新房市场（监测20城）： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - 二手房市场（监测11城）： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - 方向一：开发类房企：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - 方向二：稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - 方向三：稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]