行业投资评级 - 对房地产行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述基本延续了去年底中央经济工作会议内容，无新增变化，重申了防风险、保民生和去金融化的政策思路一贯性 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，结合部分高能级城市购房门槛松动（如社保年限、落户资格）及公积金政策调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 尽管缺乏超常规政策刺激，但由于过去5年量价深度调整，参考国际经验多数基本面指标已回归均衡区间，房地产市场有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈转向景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，叠加传统置业旺季，今年楼市“小阳春”行情确定性较高 [3][5] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，且4月政治局会议仍有政策预期 [6] - 中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行下价值重估的商业地产运营商；3) 深耕产品力、去化与盈利能力更优的“好房子”企业 [6] 根据目录进行总结 一：市场表现 - 板块指数表现：报告期内，A股申万房地产指数周跌幅为4.09%，跑输沪深300指数 [7][9]。H股方面，香港内房股指数周跌幅为4.76%，港资房企指数周跌幅为4.88%，均跑输恒生指数 [7][13] - 个股表现：A股涨幅居前的为西藏城投（周涨幅11.65%），H股香港内房股中美的置业周涨幅7.11%，而港资房企普遍下跌，新世界发展周跌幅达12.80% [7][14][15][16][17] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，其中上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - 挂牌量：节后挂牌量季节性回升，一线城市挂牌量周环比上涨0.75%，涨幅扩大0.39个百分点；其中上海挂牌量周环比上涨1.82%，涨幅扩大0.63个百分点 [5][21] - 成交量：新政与旺季叠加，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高 [5][32]。“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08），二手房累计成交农历同比增长49.9% [5][32]。分线城市看，一线城市二手房成交周环比增长83%，月同比增长34%；二线城市周环比增长62%，月同比增长69% [5][32]。北上广深周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - 议价率：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，显示买卖双方趋于理性 [44][46] 三：新房周度跟踪 - 成交量：节后新房成交整体回暖。跟踪的十个样本城市新房成交周环比增长91% [5][48]。其中一线城市周环比增长107%，上海周环比增长86% [5][48]。上海年初至今累计成交同比微增3% [48] - 库存及去化：十个样本城市新房库存面积7757.52万平方米，周环比微增0.1% [50][51]。一线城市库存2990.78万平方米，周环比转正至0.2%，年同比下降2.0% [50][51]。十大城市去化周期为37.2个月 [51] 四：重点事件点评（两会政策） - 政策定调：2026年政府工作报告中房地产相关表述分布于“推动新型城镇化和区域协调发展”、“更大力度保障和改善民生”、“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”三个章节，延续了“保民生”和“防风险”的一贯思路 [52][54] - 具体方向： 1. 需求端精细化：提及加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，未来政策或与生育政策更多结合 [54] 2. 供给端去库存：强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [52][54]。但“鼓励”一词暗示收储仍以地方政府为主导，市场不宜对力度期待过高 [55] 3. 公积金制度改革：政府工作报告首次提出“深化住房公积金制度改革”，预计将成为今年政策宽松的重要着力点，方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围等 [55] 4. “好房子”建设：再次强调有序推动“好房子”建设，在房地产金融属性削弱、商品属性增强的背景下，产品力重要性提升 [56] 5. 城市更新：战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [56] 五：房企融资 - 报告期内，多家房企发行债券。其中，杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六：行业政策及新闻 - 主要事件包括：深圳市发布规范城市更新项目管理的通知（3月16日生效）[60]；2026年政府工作报告发布 [60]；杭州市余杭区发布鼓励住房消费通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅可获每套5万元补助 [60]；中国人民银行行长潘功胜表示，1月新发放个人住房贷款利率为3.1%，处于历史低位 [60]