行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 本轮香港楼市复苏的本质在于高净值人口流入带来的租金上涨与净租售比提升，改善了房产的综合持有回报率，在降息背景下房产投资具备吸引力 [4][7][11] - 宏观与政策环境稳定，人口小幅增长，收入稳健，2024年“撤辣”政策活跃了楼市成交，成交量连续两年回升 [4][8][11] - 租金自2023年2月进入上涨通道，累计涨幅达15.8%，驱动房价自2025年4月止跌回升，累计涨幅达5.8% [9][23][24][25] - 构建的“房产持有回报率”指标显示，即使考虑税费和折旧，持有回报率仍能超过4%，高于无风险利率和按揭利率，是驱动复苏的核心 [7][23][82][83] - 商业地产（写字楼与零售）市场仍在寻底，持续承压，与住宅市场形成分化 [10][87][97] 根据相关目录的总结 宏观环境 - 2025年底香港总人口达751.1万人，同比增长0.1%；家庭住户数量277.5万户，同比增长0.6% [8][29] - 2026年1月失业率为3.9%，就业人数366.6万人，同比微降1.4% [8][32] - 2025年底就业人士每月收入中位数为2.05万港元，同比增长2.5%；家庭月收入中位数为3万港元，同比增长1% [8][32] 政策环境 - 2024年香港政府全面“撤辣”，取消买家印花税与额外印花税，统一按第2标准税率缴纳从价印花税，置业税率最高档从30%降至4.25% [8][37] - 提高住宅按揭成数至70%，并重启住宅物业投资移民计划，激活豪宅市场 [8][37] 市场成交与供应 - 2025年香港一二手住宅楼宇合计成交62，832套，同比增长18.3%，连续两年回升；其中一手住宅成交20，540套，占比微增至33% [8][24][39] - 2026年前2月，一二手住宅合计成交12，338套，同比增长80.8%；一手成交金额448亿港元，同比大增179% [39][46] - 2025年土地出让总额84.7亿港元，同比大增386%，但绝对值仍处底部区间 [47] - 2025年底全口径未售私人住宅量10.4万套，同比微降2.8%，去化周期回落至5.1年的合理水平 [8][24][51] 价格与回报率 - 房价：全港私人住宅售价指数于2025年4月开始回升，截至2026年1月自低点累计上涨5.8% [9][24][63] - 租金：全港私人住宅租金指数自2023年2月低点至2026年1月累计上涨15.8% [9][24][64] - 租售比与回报率：租售比自2023年第二季度开始提升，A类私人住宅（40平米以下）回报率从2023年5月的2.7%提升至2025年9月的3.7%，之后微降至3.6% [9][25][76] - 持有回报率分析：以C类住宅（70-99.9平米）为例，静态净租售比约2%，叠加预计3.5%的租金涨幅，持有回报率可达5.5%，扣除税费和折旧后仍逾4% [82][83] 商业地产市场 - 写字楼：售价自2018年高点累计下跌51.1%，租金自2019年高点累计下跌21.2%，供需过剩，需求持续承压 [10][87][88] - 零售物业：售价自2018年高点累计下跌45%，租金自2019年高点累计下跌19.7% [10][97] - 2025年，港岛、九龙、新界零售物业月租金（12个月移动平均）同比分别下跌1.6%、1.2%、4.6% [10][97] 投资建议 - 持续看好香港楼市的复苏进程，建议关注布局香港核心地段、土地储备充裕、财务稳健的龙头房企 [4][11]