报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），标志着土地市场进入存量时代，政策通过收紧新增、盘活存量、简化审批的组合拳，将普通商品房开发推向以存量更新为核心的高质量发展阶段 [5][7][8] - 政策核心在于优化自然资源要素配置，严控新增建设用地，并建立新增与存量建设用地盘活挂钩机制，未来土地市场热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [6][7] - 房企需转变发展模式，深度参与城市更新、旧改、保障房等存量盘活项目，具备规划、产业导入、资金平衡和长期运营能力的企业将长期受益 [8] 根据相关目录分别进行总结 政策事件与背景 - 2026年3月5日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），旨在优化土地、海洋、林业、草原等自然资源供给和管理机制，为国家重大基础设施、民生项目及新兴产业发展提供要素保障 [5] 政策核心内容与影响 - 用地规划流程提速：政策优化整体流程，提升自然资源要素配置效率，在全国国土空间规划许可制度下，由省级政府统筹“十五五”新增建设用地指标，从省级层面把控建设用地总规模 [6] - 征地周期缩短：在城镇开发边界内，因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案，此举利于城市更新和保障房项目快速落地 [6] - 土地市场热点转移：零星地块供应渠道被打开，未来土地市场热点有望从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [6] - 严控增量，盘活存量：政策明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [7] - 进入存量时代：政策落地后，普通商品住宅的新增土地供应将大幅减少，全国土地市场进入“存量时代”，地方政府需通过城市更新、低效用地再开发、闲置土地处置等方式获取发展空间 [7] - 存量盘活已有进展：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [7] 投资建议与推荐标的 - 投资建议认为，新政将推动行业进入高质量发展新阶段，房企需具备规划能力、产业导入能力、资金平衡能力和长期运营能力 [8] - 推荐标的分为三类： 1. 强信用房企：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [8] 2. 住宅与商业地产双轮驱动房企：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] 3. 优质物管标的：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]