报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升 [1] - 自然资源要素保障新规强化“严控增量、盘活存量”导向，新增房地产开发用地供给或收紧，行业发展对存量土地再利用及城市更新的依赖度提升 [3] - 土地获取模式将从传统增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地流程优化有望缩短周期、降低成本，加速城中村改造及城市更新项目落地 [3] - 具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企更具优势 [3] 政策事件分析 - 事件：自然资源部、国家林草局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，围绕“十五五”规划提出13项措施，涉及建设用地指标统筹、征地流程优化、存量土地盘活及城市更新用地保障 [3] - 省级统筹管控，存量盘活约束新增用地：对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标 [3] - 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 [3] - 存量盘活持续推进：经批准但未使用的建设用地可由原批准机关撤回文件，占补平衡指标仍然有效 [3] - 新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [3] - 优化征地流程：因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案 [3] - 城中村改造涉及的零星土地及保障性住房等民生项目，可办理新增用地审批和供应 [3] 行业数据与趋势 - 截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元 [3] - 在新增用地受限背景下，未来土地获取模式将逐步从传统招拍挂增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地审批流程优化可缩短征地及审批周期，降低项目推进成本，提升土地整合效率 [3] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展 [3] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余 [3] - 房地产经纪：推荐贝壳 [3]