行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - “十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间 [2][4] - “十五五”纲要为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调，行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求，未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，蓝筹开发商市场竞争格局将更好 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，判断十五五纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实 [4] 行业规划与定位分析 - “十五五”规划纲要草案摘要提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。” [4] - 与“十四五”纲要相比，“十五五”纲要的行业定位从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”转变为“推动房地产高质量发展”，并新增“加快构建房地产发展新模式”和“推动房地产市场平稳健康发展”的行业目标 [7] - 房地产高质量发展包含六大重点任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5][6] 市场格局与基本面判断 - 通过“十四五”供给侧改革后，“十五五”期间蓝筹开发商应该具备更好市场竞争格局，行业将迈入格局和盈利稳定阶段 [4] - 行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求 [4] - 土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，超大城市和强二线城市进一步强化存量主导，普通二线及三四线城市则面临转型压力 [4] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值数据，例如：万科A 2026年预测EPS为0.09元/股，对应PE为51.67倍；保利发展2026年预测EPS为0.49元/股，对应PE为13.04倍；中国海外发展2026年预测EPS为1.62元，对应PE为7.25倍 [7]