报告行业投资评级 - 行业评级：推荐（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重住房制度、新模式、高水平居住三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - 保障房供应目标：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）城镇低收入住房困难家庭（最基础住房需求，如廉租房）；2）住房困难且收入不高的工薪群体（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）新市民、青年等群体（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - 保障房管理机制：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - 扩大使用范围：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - 公积金贷款放松：报告预计公积金贷款有望放松，例如贷款额度提高（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和贷款利率下降（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - 开发与融资：规划提出推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - 商品房销售：规划提出有力有序推进现房销售。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - 核心原则：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - 政策自主权：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - 存量商品房：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达7.7亿平方米，待售商品住宅面积达4.0亿平方米；全国待售商品房去化周期为29.97个月[5][34] - 闲置商业办公用房：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达1.42亿平方米，去化周期高达59.97个月。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - 增加改善性供给：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - 提升房屋标准：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - 租赁市场发展：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近2.6亿，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - 全生命周期管理：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - 中介角色扩大：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为29.53% 和70.47%；我爱我家占比分别为14.18% 和85.82%[54] 四、投资建议 - 行业估值：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - 看好公司： - 核心看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - 建议关注： 1. 优质开发：绿城中国、中国海外发展 2. 优质物管：绿城服务 3. 优质商业：恒隆地产 4. 代建龙头：绿城管理控股 5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家[5][71] - 投资逻辑：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]