报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上海 2026 年 2 月 25 日放松外环内限购政策后第二周成交放量，效果超前三轮；二手房挂牌价先涨后跌，最新一周跌至开年以来最低点；3 月 1 - 12 日楼市成交量继续降温，二手房周成交面积环比增长但同比下滑，新房环比下滑且跌幅扩大 [1][5][8] 各部分总结 上海新政效果观察 - 对比维度一：与未出政策的北京、深圳对比，26 年 2 月 26 日 - 3 月 12 日与 25 年 2 月 7 - 21 日（均为春节后 15 天）相比，上海同比增长 26%，北京、深圳同比分别为 8%、 - 7% [1] - 对比维度二：纵向对比上海几轮政策，本轮政策后首周成交较政策前增长 12%，基本持平 25 年 8 月 25 日政策效果，低于 24 年 5 月、9 月两轮；政策后第二周成交较政策前增长 52%，超过此前三轮政策（2% - 44%） [1] - 过去三次放松“外环外”限购门槛后，周成交体量经历 5 - 10 周震荡增长期后回到政策前水平，26 年 2 月针对“外环内”放松力度超前三次，需观察成交活跃持续时间 [2] 房价观察 - 开年以来二手房挂牌价先涨后跌，六周中有五周涨 0.9%，最近两周连跌，每周跌 0.8%，前期涨幅全部回撤，最新一周数据跌至开年以来最低点，延续 23 年下半年以来下跌趋势 [5] - 与 25 年年底相比，各线城市二手房挂牌价跌幅 1% - 3%，一线城市跌 1.7%，二线、三线城市分别跌 2.8%、1.4% [5] - 2022 年以来一线城市二手房价“春季躁动”表现不同，2022 年平稳，2024 年单边缓跌，2023 年与 2025 年有阶段性脉冲行情；今年春节后行情小涨快跌，仅春节后第一周涨 0.7%，随后连跌两周，合计跌幅 1.95%，显示二手房价仍面临回调压力 [6] 3 月 1 - 12 日楼市成交量情况 - 受上海提振，15 城二手房周成交面积环比增长 15%，但周同比下滑趋势未改；38 城新房环比下滑 4%，跌幅扩大 [8] - 今年 3 月 1 - 12 日市场不如去年同期，二手房成交弱于 1 - 2 月，同比降幅 15%，扩大 12 个百分点；新房延续 1 - 2 月跌势，1 - 2 月同比跌 19%，3 月 1 - 12 日跌 15% [8] - 3 月 1 - 12 日二手房市场中二线城市成交面积同比领跌，受杭州、苏州拖累，青岛、成都降幅不大；新房市场中三线城市领跌，可能因土拍数量减少，新房推盘体量同步减少 [8] 主要城市成交观察 - 北京二手房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 36 万方，环比增长 12%，是 25 年高点（3 月底）的 77% [24] - 上海二手房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 53 万方，环比增长 35%，是 25 年高点（3 月第二周）的 96% [27] - 深圳二手房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 12 万方，环比增长 17%，是 25 年高点（1 月初）的 64% [29] - 杭州二手房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 10 万方，环比增长 48%，是 25 年高点（3 月第一周）的 51% [32] - 成都二手房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 53 万方，环比增长 13%，是 25 年高点（3 月第二周）的 77% [34] - 北京新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 9 万方，环比下滑 24%，是 25 年高点（7 月第一周）的 23% [37] - 上海新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 25 万方，环比增长 46%，是 25 年高点（1 月初）的 48% [39] - 深圳新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 3 万方，较前一周下滑 14%，是 25 年高点（1 月初）的 18% [42] - 广州新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 23 万方，环比增加 157%，是 25 年高点（7 月第一周）的 62% [44] - 杭州新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 6 万方，环比增长 80%，是 25 年高点（7 月第一周）的 12% [45] - 成都新房 3 月 6 日 - 3 月 12 日成交 20 万方，环比下滑 5%，是 25 年高点（1 月初）的 41% [47]