报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.2 点，周度环比下跌 0.43%，较 1 月末下跌 2.78%，日均换手率 0.36%，成交冷清，79 只 REITs 总市值 2241 亿元，周度环比 -0.41% [11] - 关注“公保简并”对保租房 REITs 供给影响，租赁住房 REITs 基本面好，可关注利率调整交易机会 [2][3] - 二级市场数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高，各板块表现分化 [4] - 一级市场深交所迎来第二单商业不动产 REIT [57] 根据相关目录分别进行总结 “公保简并”，持续关注对保租房 REITs 供给的影响 - 我国住房保障体系分配租型和配售型，公租房申请条件严、租金低，上海多批公租房按保租房政策管理，即“公保简并” [2][19] - “公保简并”不影响现有租户权益，新租户按保租房标准审核，原公租房租金优势弱化，可能吸引或分流申请群体，需关注租赁住房 REITs 周边竞品情况 [2][22] - 租赁住房板块本周下跌 0.62%，部分个券涨跌不一，板块基本面好，受分母端折现率影响大，分派率约 3.12%，可关注利率调整机会，如华夏北京保障房、中金厦门安居等 [23][24] 二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高 - 本周除数据中心（+0.73%）外各板块均下跌，跌幅 0.01% - 1.06%，产业园区跌幅最大（-1.06%），仓储物流、租赁住房跌 0.6% 左右，能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）跌幅小 [4][26] - 数据中心板块内个券表现分化，润泽科技涨、万国跌，分派率略高于参考值，可能有 10 - 20BP 上涨空间，可结合润泽扩募进程和权益市场 AI 算力行情择机配置 [28] - 产业园区本周跌幅最大，分派率上升 5BP 至 4.72%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，如金隅智造工场、创金合信首农 [30][31] - 能源设施本周跌幅最小，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价稳定性和需求端变化，部分 REITs 有扩募、解禁情况 [37][41] - 仓储板块本周跌幅大，嘉实京东仓储表现不佳或与廊坊项目租约到期有关，预计租金下调 16% - 40%，可关注续约情况 [5][45] - 本周 REITs 成交活跃度低，日均成交额 4.44 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.36%，环比下降，部分板块交易冷清 [52][55] 一级市场：深交所迎第二单商业不动产 REITs - 2026 年 3 月 10 日，深交所迎来第二单商业不动产 REIT——红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [57] - 截至 2026 年 3 月 13 日，已申报至交易所项目中，已问询反馈 11 单，已受理 2 单 [61]