报告投资评级 - 地产行业评级：强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 周度观点：港股地产股价近期回调，主要受地缘冲突及市场对美联储降息节奏的担忧影响，但香港楼市基本面稳固，供需格局改善趋势未变，短期股价回调是布局良机[2] - 香港楼市趋势：香港GDP及可支配收入增速企稳，持续引入高端人才，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存消耗，供需格局改善[2] - 香港房价表现：上周中原城市领先指数环比上涨0.63%，较2025年最后一周累计上涨4.3%，上行趋势明确[2] - 香港商业地产：香港商业地产现触底信号，核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，随着宏观及楼市环境改善有望逐步走出低谷[2] - 太古地产表现：2025年公司股东应占基本溢利增长27%，第二次中期股息增长5%，其香港三大商场零售额增长1.6%至5.6%，公司认为未来香港零售市场将保持稳定[2] - 投资机会：当前市场对于香港商业零售复苏仍存分歧，主要公司股价尚未完全反映未来复苏预期，存在预期差[2] 投资建议 - 建议积极关注内房与港房，优选三条主线[2] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等[2] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团[2] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等[2] - 持续关注细分领域优质企业，如经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等[2] 政策环境监测总结 - 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发[2][7] 市场运行监测总结 - 成交情况：本周(3.7-3.13)重点50城新房成交1.7万套，环比上升43.3%，重点20城二手房成交2.0万套，环比上升18.3%[2][9] - 月度成交：3月（截至13日）重点50城新房月日均成交同比下降33.9%，环比上升65.7%；重点20城二手房月日均成交同比下降21.2%，环比上升67.9%[2][9] - 库存情况：截至2026年3月13日，16城取证库存8922万平方米，环比下降0.1%，去化周期26.3个月[2][12] 资本市场监测总结 - 地产债：本周境内地产债发行109.8亿元，总偿还量123.9亿元，净融资-14.1亿元[18] - 地产债到期压力：2026年全年到期和提前兑付规模总共2894.4亿元，同比减少约2.8%；2026年3月是债务到期压力最大月份，到期规模约577.1亿元[18] - 地产股表现：本周房地产板块下跌0.53%，跑输沪深300指数（+0.19%）[2][23] - 地产股估值：当前地产板块PE（TTM）为62.14倍，高于沪深300的14.21倍，估值处于近五年93.5%分位[2][23] - 个股涨跌：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建业地产（+9.3%）、首开股份（+9.2%）、禹洲集团（+7.0%），排名后三为美的置业（-9.5%）、弘阳地产（-12.1%）、旭辉控股集团（-12.5%）[27][29] 重点个股情况总结 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年3月13日股息率4.8%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上；截至2026年3月13日，最新股息率7.6%；2025年拿地排名前6[4] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年3月13日仅0.34倍PB，股息率4.3%，2026年以来涨幅4.5%；2024年末在手货值超85%位于一线及强二线[4] - 绿城中国：品质标杆，受益于“好房子”止跌回稳；2024、2025年拿地靠前，2021-2024年累计减值87亿元压力减轻；截至2026年3月13日，市值/2025年销售额比为17%，PB为0.67倍，2026年涨幅22.1%[4] 重点公司对比数据 - 绿城中国：最新市值232亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为256%，2025年权益销售金额1040亿元，权益拿地金额/权益销售额比为57%[30] - 中国海外发展：最新市值1235亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为57%，2025年权益销售金额2311亿元，权益拿地金额/权益销售额比为31%[30] - 华润置地：最新市值1891亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为20%，2025年权益销售金额1593亿元，权益拿地金额/权益销售额比为24%[30] - 万科A：最新市值556亿元，2025年权益拿地金额40亿元，拿地金额/市值比为7%，2025年权益销售金额870亿元，权益拿地金额/权益销售额比为5%[30]