报告行业投资评级 无 报告的核心观点 本周REITs市场继续走低，中证REITs指数周跌0.5%，仅有市政设施、新型基础设施收涨，其他类型均下跌；从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证全债>中证REITs>中证转债；近期商业不动产REITs推进节奏加快，红土创新星河REIT申报为民企参与提供重要样本，广州朗豪酒店REIT招标则丰富了酒店业态与地方国企盘活路径，彰显市场主体与资产类型持续多元 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2026年3月13日，中证REITs指数收盘价786.17点，整周涨跌幅-0.5%，表现强于中证转债（-1.1%），弱于中证全债指数（-0.1%）、沪深300指数（0.2%）；年初至今，中证转债（+3.4%）>中证REITs（+1.0%）>沪深300（+0.8%）>中证全债（+0.6%） [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率-7.5%，波动率6.8%，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs总市值3月13日为2241亿元，较上周减少9亿元；全周日均换手率0.36%，较前一周下降0.01个百分点 [2][8] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.6%、-0.2%；从不同项目类型REITs来看，除市政设施和新型基础设施，其他类型均收跌 [3][11] - 周度涨幅排名前三的REITs为汇添富九州通医药REIT（+1.86%）、国泰海通济南能源供热REIT（+1.45%）、南方润泽科技数据中心REIT（+1.43%） [3][15] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额22.6% [3][18] - 本周主力净流入额前三名的REITs为华夏大悦城商业REIT（804万元）、汇添富九州通医药REIT（513万元）、华夏越秀高速REIT（500万元） [3][19] 一级市场发行 - 2026年1月1日至3月13日，交易所处在已问询阶段的REITs产品4只，已反馈16只，已申报1只，15只商业不动产REITs正式申报 [21] 估值跟踪 - 截至3月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.4%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况 [23] - 不同项目类型REITs的年化派息率、相对净值折溢价率、P/FFO、IRR存在差异 [24] - 截至2026年3月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低50BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为331BP [1][24] 行业要闻 - 3月10日，红土创新星河集团商业不动产REITs正式申报至深交所，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司，此次申报是民企参与商业不动产REITs试点的重要案例 [4][31] - 3月10日，广州市海珠城市建设发展集团有限公司就旗下朗豪酒店商业不动产公募REITs项目公开选聘基金管理人、计划管理人及财务顾问服务机构，涉及的酒店为区属国企核心资产 [4][31]