报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [1][41] 报告核心观点 - 尽管当前销售数据表现疲软，但近期多项重要政策出台，旨在扭转土地市场供需关系并坚决稳住楼市，报告对政策效果持积极预期，认为在政策作用下房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持“看好”评级 [3][41] - 土地市场正进入“存量时代”，新增建设用地将优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发，未来土地市场热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [11][12] - 投资建议聚焦三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的房企，以及服务品质突出的优质物管公司 [3][42] 政策与规划要点 - 自然资源部新政：2026年3月5日，自然资源部等联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发 [4][11][12][13] - “十五五”规划纲要发布：2026年3月13日，“十五五”规划纲要正式发布，第十四章“推动房地产高质量发展”提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [4][12] - 部委表态：住房城乡建设部部长倪虹在2026年3月9日表示，将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市 [3][13] - 政策影响：新政将限制建设用地无序扩张，缩短征地周期，利于城市更新和保障房项目快速落地，标志着土地市场进入“存量时代” [11] - 存量盘活规模：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [12] 市场销售端表现 - 全国新房成交：2026年第11周，全国30城新房单周成交面积186.4万平米，单周同比下降6%；累计成交面积1569.9万平米，累计同比下降20.8% [5][14][15] - 一线城市新房成交：2026年第11周，一线城市新房单周成交面积52.1万平米，单周同比下降6.5%；累计成交面积381.1万平米，累计同比下降22.3% [18][19] - 全国二手房成交：2026年第11周，全国15城二手房单周成交面积171.2万平米，单周同比下降18.8%；累计成交面积1511.4万平米，累计同比下降8.7% [5][22][23] - 一线城市二手房成交：2026年第11周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积45.1万平米，单周同比下降16%；累计成交面积399.6万平米，累计同比下降9.6% [26][27] - 市场总体评价：新房和二手房成交面积同比均下降，反映出“小阳春”成色略有不足 [3][41] 市场投资端表现 - 土地成交面积：2026年第11周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2656.5万平方米，单周同比大幅增长448%；前11周累计成交面积25655.7万平方米，累计同比下降9% [5][29][30] - 土地成交价格与金额：2026年第11周，全国100大中城市土地成交楼面价为959元/平米，同比下降36%；土地成交总价299.2亿元，同比增长249% [5][34] - 土地市场热度：2026年第11周，平均溢价率（4周移动平均）为6.0%，报告指出年初土拍市场较为火热，土地溢价率稳步提升 [5][34] - 重点城市土拍：3月上海出让3宗土地收金68亿元，其中一宗溢价6.6%；杭州两宗宅地总价48亿元；宁波两宗宅地总价11.4亿元 [39][40] 投资建议与推荐标的 - 维持“看好”评级：基于政策端积极信号及对市场企稳的预期 [3][41] - 推荐三类标的： 1. 强信用房企：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][42] 2. 住宅与商业双轮驱动房企：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][42] 3. 优质物管标的：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][42]