报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 两会政策持续落地，市场回暖再升温 [1] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 [5] - 随着市场需求回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注相关龙头物管公司 [5] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，板块相对收益为-0.72%，表现弱于大盘 [2][10] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅前5位分别为：绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST阳光、首开股份；后5位分别为：财信发展、*ST荣控、山子高科、新黄浦、深深房A [10] 行业新闻追踪 - 地方政策动态：多地出台政策支持房地产市场 [12][13][14][15] - 常州：多个区域宣布回购6幅地块，总回购价约18.86亿元 [12][14] - 济南：成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市，多项工作获全国推广 [12][14] - 成都：拟提高住房公积金最高贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制 [12][14] - 广西：印发《持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》，提出八项重点任务，未来5年计划完成4万套以上城市危旧房隐患销号，推进2000个城镇老旧小区改造等 [5][12][13][14][15] - 上海：土地交易市场发布新公告，涉及徐汇、嘉定和青浦三宗地块，起始总价合计66.44亿元 [13][14][15] 个股公告及新闻追踪 - 保利发展：新增石家庄市一纯住宅用地项目，用地面积约4.31万平方米，支付价款约6.87亿元，拥有100%权益 [16][18] - 招商建管：联合招商蛇口东北公司中标沈阳观泉路南地块全过程开发管理服务项目，规划用地面积12.26万平方米，总建筑面积约33.35万平方米 [16][18] - 联发集团：决定行使“23联发02”公司债券的发行人赎回选择权，将于2026年3月20日提前摘牌，赎回总额为人民币5亿元 [16][18] - 帕佳图置业：竞得江门市蓬江区一商住用地，成交总价1.33亿元，楼面价约4800元/平方米 [16][18] - 广州合景控股：其子公司上海朗合房地产开发有限公司出现新增银行借款逾期，逾期余额为1608.42万元 [16][17][18] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 周度数据（3.6-3.12）：38个重点城市一手房合计成交22,453套，同比增速5.2%，环比增速20.7%；成交面积221.4万平方米，同比增速-7.6%，环比增速-6.1% [2][19] - 分能级看：一线城市成交套数同比增14.3%，环比增30.5%；二线城市成交套数同比降18.3%，环比增7.7%；三四线城市成交套数同比增34.1%，环比增26.0% [19] - 月度至今数据（3.1-3.12）：38城一手房合计成交33,797套，同比增速-3.2%；成交面积332.7万平方米，同比增速-15.6% [22] 重点城市二手房成交 - 周度数据（3.6-3.12）：16个重点城市二手房合计成交19,500套，同比增速-14.1%，环比增速18.3%；成交面积176.3万平方米，同比增速-22.3%，环比增速9.8% [2][32] - 分能级看：一线城市成交套数同比降3.6%，环比增17.1%；二线城市成交套数同比降17.7%，环比增21.0%；三四线城市成交套数同比降18.6%，环比增11.7% [32] - 月度至今数据（3.1-3.12）：16城二手房合计成交30,820套，同比增速-15.0%；成交面积285.6万平方米，同比增速-22.1% [35] 重点城市库存情况 - 周度数据（3.6-3.12）：17个重点城市商品房库存面积18,635.1万平方米，环比增速0.1%，去化周期为179.2周 [3][45] - 分能级看：一线城市库存面积环比降0.3%，去化周期140.9周；二线城市库存面积环比增0.3%，去化周期235.7周；三四线城市库存面积环比增0.4%，去化周期205.8周 [45] 土地市场供给与成交 - 周度数据（3.2-3.8） [4] - 供给：供应土地2,101.5万平方米，同比增64.5%；供应均价1,412元/平方米，同比降18.5% - 成交：成交土地2,656.5万平方米，同比增17.3%；土地成交金额299.2亿元，同比降12.9%；成交楼面价1,126元/平方米，溢价率4.5% - 分能级溢价率：一线城市0%，二线城市9.4%，三四线城市1.2% [56] 房地产行业融资 - 周度数据（3.6-3.12）：房地产企业合计发行信用债125.2亿元，同比增29.35%，环比增14.55% [4][72] - 月度至今数据（3.1-3.12）：房地产企业合计发行信用债234.5亿元，同比降3.78%，环比降0.44% [4][72] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [5] - 随着市场需求的回升，建议关注物业管理公司的业绩和估值修复机会，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [5]