报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs与基础设施REITs错位协同，构成我国公募REITs市场两大支柱，推动行业向“轻资产运营”转变[3] - 商业不动产REITs推出将从市场结构、估值生态和市场空间三方面重构公募REITs市场，万亿市场可期[3] - 2026年公募REITs二级市场震荡筑底、向上可期，建议在分化中寻找结构性机会[3] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产开新篇，共绘公募REITs新蓝图 - 我国公募REITs市场稳步发展，截至2026年3月13日，总市值达2241亿元，上市产品79只，仍以基础设施为主；存量商业不动产规模庞大，2026年迎来商业不动产REITs试点元年，助力房地产行业转型[10] - 2025年12月31日，多部门出台政策推动REITs市场高质量发展，包括商业不动产REITs试点、市场扩容扩围、二级市场建设和流程标准优化等方面[12] - 与基础设施REITs相比，商业不动产REITs资产类型更市场化、发行主体更多元、审核更高效、股性更强；投资者配置决策受经济周期和会计计量模式影响；原始权益人选择上市平台需考虑定位契合度、融资成本和融资效率；两者共同构成多层次市场生态[16][19][25] 存量生态将重构，万亿市场更可期 - 截至2026年3月13日，15只商业不动产REITs申报交易所，底层资产引入新业态、首发资产混装，原始权益人更趋市场化，后续有望更多元主体参与[31][34] - 首发派息率排序为商业零售≥酒店≥混装≥写字楼，商业零售分化大；一二级市场价差推动估值再定价，消费类资产面临重估压力；混装REITs可采用分部式DCF法和相对估值法[39][43][53] - 短期（2026年）商业不动产试点首年发行规模大、节奏快，基础设施扩募少；中期（2027 - 2031年）首发以商业不动产为主，基础设施扩募渐超首发；长期（2031年以后）存量扩募、做优做强，对标海外市场，我国公募REITs市场空间达1.29 - 2.10万亿元[56] - 2026年中性情形下预计发行35只，平均首发规模30亿元，上市首日涨幅10%，网下中签率0.44%；1000万元 - 5亿元资金网下申购收益率为1.56%[60][61] 息差钝化续演绎，筑底蓄力谋布局 - 2026年一季度REITs市场受商业不动产推出、业绩担忧、利率预期和项目解禁等影响，走势清淡[68] - 影响公募REITs资产配置价值的要素包括宏观经济环境、息差优势、投资者结构、可投产品丰富度和扩容节奏；宏观环境重塑资产现金流预期，市场转向“赛道选择”阶段[70][72][76] - 产权类REITs与股债息差处历史高位；预计2026年10年期国债收益率中枢上移后高位震荡，对REITs二级市场走势延续钝化，红利股走强或分流资金[79][83] - 政策引长线资金入市，但受投资集中度制约，对流动性提振有限；投资者结构以配置型为主，制约市场流动性；政策还支持公募基金投资REITs和推动REITs纳入港股通[89][95] - 沪深市场有望推出细分行业REITs指数，指数基金产品落地或提速，但REITs ETF推进需谨慎[96] - 我国REITs项目储备充足，首批商业不动产项目发行或引发二级市场估值重构，中长期将吸引增量资金，提升市场活跃度[102] - 2026年公募REITs二级市场震荡筑底、向上可期，建议关注各类资产结构性机会[105] 26Q1业绩展望：量在价先，拐点可期 - 保租房市场化项目租金有压，公租房量价稳固，关注二手房租金改善城市及区域标的[107] - 消费REITs业绩稳中向好，但维持高增速有压力，关注估值比价稳定后的存量布局机会[110][116] - 仓储物流REITs供给出清进度不一，26Q1租金弱势分化，关注区域供需和租户稳定性[117][121] - 产业园REITs需求整体偏弱，租金延续下行，厂房租户粘性强，商务园以价换量，业绩底或待下半年[122][124] - 交通REITs 26Q1业绩“前压后稳”，关注区域经济韧性和路网规划[125][127] - 能源REITs预期26Q1水电量价稳定、光伏电价稳中向上、风电价稳中有降、燃气发电成本影响可控，关注波段交易机会[128][131] - 公用事业REITs量上普遍承压，垃圾处理项目或有价格下行风险，关注处理量来源和调价进度[132][134] - IDC锁定长期大客户，量价稳定，关注波段交易和扩募进展[135]