行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 “看好” 评级 [2][4] 核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] - 房地产投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，且修复节奏显著慢于以往周期 [4][18] - 房地产销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致销售总量在短期维度内仍偏弱，不过结构有弹性 [4][27][29] - 预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][33] 投资端分析总结 - 2026年1-2月累计数据：全国房地产开发投资9,612亿元，同比**-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；新开工面积同比-23.1%，降幅扩大2.7个百分点；施工面积同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][5][18] - 2026年1-2月单月数据：投资同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点；新开工同比-23.1%，降幅扩大3.7个百分点；竣工同比-27.9%，降幅扩大9.6个百分点 [4][18] - 分物业类型看，1-2月住宅投资7,282亿元，同比-10.7%，占总投资比重75.8% [5] - 分区域看，1-2月投资增速：东部地区-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1%** [5] - 报告维持2026年全年预测：新开工**-7.7%，竣工-13.1%，投资-9.1%** [4][18] 销售端分析总结 - 2026年1-2月累计数据：商品房销售面积0.93亿平方米，同比**-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；销售额8,186亿元，同比-20.2%，降幅扩大7.6个百分点；销售均价8,809元/平方米，同比-7.7%，降幅扩大3.5个百分点 [4][19][26][27] - 2026年1-2月单月数据：销售面积同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售金额同比-20.2%，降幅收窄3.4个百分点；销售均价同比-7.7%，降幅收窄1.7个百分点 [4][27] - 住宅销售：1-2月面积0.77亿平方米，同比-15.9%；均价9,259元/平方米，同比-7.0%** [20][26] - 分区域看，1-2月销售面积累计增速：东部**-12.8%，中部-9.1%，西部-17.8%，东北-18.6%** [22] - 库存情况：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年末增加3,366万平方米；其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [26] - 报告维持2026年全年预测：销售面积**-7.6%，销售金额-9.4%，房价-2.0%** [4][29] 资金端分析总结 - 2026年1-2月累计数据：房地产开发企业到位资金13,047亿元，同比**-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点 [4][30][31] - 2026年1-2月单月数据：资金来源同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][31] - 各资金来源同比情况（1-2月累计）：国内贷款同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点；自筹资金同比-5.9%，降幅收窄9.8个百分点；定金及预收款同比-21.5%，降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款同比-41.9%**，降幅扩大2.7个百分点 [4][30][31] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐方向一：优质房企，包括建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - 推荐方向二：商业地产，包括新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - 推荐方向三：二手房中介，推荐贝壳-W [4] - 推荐方向四：物业管理，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]