行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[6] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[6] 核心观点 - 行业仍处于筑底企稳过程中，中央政策表明稳定地产的坚定态度，自然资源部38号文重构土地供给底层逻辑，具备存量盘活能力与核心城市布局的房企及配套服务商将迎来长期发展机遇 [1] - 更看好核心城市资源充沛的房企，重点推荐四类公司：1）兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2）依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3）受益于香港市场复苏的香港本地房企；4）受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [1] 行业基本面分析 投资端 - 1-2月房地产开发投资同比下降11%，降幅较2025年12月收窄25个百分点，较2025年全年收窄6个百分点，但投资仍在探底 [2] - 1-2月房屋新开工面积同比下降23%，降幅较2025年12月扩大4个百分点，较2025年全年扩大3个百分点 [2] - 1-2月房屋竣工面积同比下降28%，降幅较2025年12月扩大10个百分点，较2025年全年扩大10个百分点 [2] - 截至2月，全国房屋施工面积同比下降12%，降幅较2025年全年扩大2个百分点 [2] - 2月商品房待售面积同比微增0.1%，后续仍需关注去库存进展 [2] 销售端 - 1-2月商品房销售面积同比下降14%，销售金额同比下降20%，降幅较2025年12月分别收窄2个和3个百分点，但较2025年全年分别扩大5个和8个百分点 [3] - 1-2月商品房销售均价同比下降7.7% [3] - 2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.5%，降幅较1月扩大0.2个百分点，环比下降0.3% [3] - 2月70个大中城市二手住宅价格指数同比下降6.3%，降幅较1月扩大0.1个百分点，环比下降0.4%，但降幅较1月收窄0.1个百分点 [3] - 分城市看，2月一线、二线、三线城市二手房价格指数环比分别下降0.1%、0.4%、0.5%，一线城市环比降幅较1月收窄0.4个百分点，二三线城市收窄0.1个百分点，显示一线城市二手房价格更具韧性 [3] 房企现金流 - 1-2月房地产开发企业到位资金同比下降17%，降幅较2025年12月收窄10个百分点 [4] - 分项看，1-2月国内贷款同比下降14%（2025年12月为下降45%），自筹资金同比下降6%（降幅较2025年12月收窄10个百分点） [4] - 1-2月定金及预收款同比下降22%（降幅较2025年12月收窄2个百分点），个人按揭贷款同比下降42%（降幅较2025年12月扩大3个百分点） [4] - 销售恢复节奏较慢导致现金流改善有限，按揭贷款与定金预收款同比双位数下滑，使得房企短期资金压力仍存 [4] 重点推荐公司及观点 - 报告重点推荐了14家公司，并给出了目标价和投资评级，其中13家为“买入”，1家为“增持”（中国金茂）[8] - 龙湖集团 (960 HK)：价值存在低估，体现为商业地产重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性及市场出清格局下的开发修复动能，财务纪律严明，维持“买入”，目标价15.21港元 [63] - 绿城服务 (2869 HK)：维持年初业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购，通过提质增效持续兑现α属性，维持“买入”，目标价6.56港元 [63] - 建发国际集团 (1908 HK)：上半年业绩超预期，存货减值较为充分，已售未结资源结构优化，盈利能力有望企稳修复，维持“买入”，目标价21.60港元 [63] - 中国海外发展 (688 HK)：短期盈利承压，但核心城市优质土储充裕，开发业务市占率领先，计划下半年推出24个新项目，维持“买入”，目标价19.08港元 [63] - 招商积余 (001914 CH)：主业业绩稳中有进，市拓规模和增速或领跑头部企业，分红与回购总回报比例提升，维持“买入”，目标价14.25元 [63] - 城投控股 (600649 CH)：结算规模显著提升，待结算资源充沛，核心城市禀赋优势显著，市值管理态度积极，维持“买入”，目标价6.70元 [63] - 招商蛇口 (001979 CH)：投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，市值管理积极，维持“买入”，目标价12.79元 [64] - 绿城中国 (3900 HK)：上半年业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，拿地力度加大，债务结构改善，现金流充裕，维持“买入”，目标价13.69港元 [64] - 新鸿基地产 (16 HK)：FY1H26核心归母净利润同比增长17%，在内地开发结转放量推动下增速亮眼，租金表现具备韧性，预计将持续受益于香港市场复苏，维持“买入”，目标价164.37港元 [64] - 新城控股 (601155 CH)：商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”，目标价18.90元 [64] - 华润置地 (1109 HK)：上半年开发业务盈利承压，但经常性业务贡献稳定增长，核心利润占比显著提升，“大资管”业务有望提升资产周转效率与盈利质量，维持“买入”，目标价36.45港元 [64] - 滨江集团 (002244 CH)：1-3Q业绩同比高速增长，待结转资源充裕，在杭州具备显著深耕优势，有望率先受益于核心城市复苏，维持“买入”，目标价13.18元 [64] - 华润万象生活 (1209 HK)：25H1业绩符合指引，购物中心经营表现亮眼，中期派息超指引，股东回报加强，维持“买入”，目标价46.60港元 [65] - 中国金茂 (817 HK)：上半年开发业务销售额逆势增长，新获取项目利润兑现度高，有序推进存量盘活“奋进计划”，维持“增持”，目标价1.81港元 [66]