行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 2026年1-2月全国商品房销售面积同比降幅收窄至-13.5%，但绝对值仍为两位数负增长，需关注后续“小阳春”及二手房价格拐点 [2][6] - 2026年房地产板块出现收益机会较大，建议关注及配置，全年可能出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个关键节点 [6] - 投资建议关注三条主线：基本面稳定且聚焦核心城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [6] 商品房销售 - 2026年1-2月全国商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [2][6] - 同期销售金额8186亿元，同比下降20.2%，降幅较2025年12月收窄3.4个百分点 [6][9] - 销售均价为8809元/平方米，同比下降7.7%，环比下降6.0%，价格回落至2020年3月水平 [6][13] - 区域表现分化：东、中部地区销售面积同比降幅收窄（分别为-12.8%和-9.1%），西部地区同比降幅扩大至-17.8% [6][11] 商品住宅库存 - 截至2026年2月末，商品住宅广义库存面积14.5亿平方米，去化周期26.4个月，较2025年12月末增长0.8个月 [6] - 现房住宅库存面积约4.38亿平方米，处于2016年6月以来最高位，现房去化周期为23.0个月 [6] - 现房库存占广义库存比重升至30.2%，较2025年12月末提升3.2个百分点 [6] 房地产开发投资、新开工与竣工 - 2026年1-2月开发投资金额9612亿元，同比下降11.1%，降幅较2025年12月大幅收窄24.7个百分点，主要因施工建安投资修复 [2][6][8] - 新开工面积5084万平方米，同比下降23.1%，降幅较2025年12月扩大3.7个百分点，处于2003年以来同期最低水平 [2][6][16] - 竣工面积6320万平方米，同比下降27.9%，降幅较2025年12月扩大9.6个百分点，处于2011年以来同期最低水平 [6][18] 开发商资金 - 2026年1-2月房企到位资金1.30万亿元，同比下降16.5%，降幅收窄 [6][18] - 房款部分（销售回款）同比下降27.6%，其中定金及预收款同比下降21.5%，个人按揭贷款同比下降41.9% [6][22] - 非房款部分（外部融资）同比下降8.6%，其中国内贷款同比下降13.9%，自筹资金同比下降5.9%，显示外部融资环境有所改善 [6][25] 2026年核心指标预测 - 预计2026年商品房销售面积8.1亿平方米，同比下降8%；销售均价9144元/平方米，同比下降4%；销售金额7.4万亿元，同比下降12% [6] - 预计2026年房地产开发投资6.9万亿元，同比下降16%，降幅较2025年收窄 [6] - 预计2026年新开工面积4.8亿平方米，同比下降18%；竣工面积4.9亿平方米，同比下降19% [6]