行业投资评级 - 行业投资评级：优于大市（维持） [2][3] 报告核心观点 - 当前高频数据处于“好”和“坏”之间，不足以判断未来方向或转变市场观点 [5] - 倾向于认为当前是房地产行业的底部区域，后续即使数据走弱，大概率也不会出现类似2025年第四季度的恐慌式下跌 [5] - 基本面向上的事件和幅度仍不可知，若未来一个月内楼市不再出现“以价换量”（即全国44城二手房均价跌幅不超过0.5%，核心城市核心区不转跌），则可更加乐观 [5][39][40] - 投资建议：短期地产股难有暴涨暴跌的波段行情；长期看板块估值合理，已充分反映悲观预期，是布局优质房企的较好时点，推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [5][41] 2026年小阳春数据特征总结 - 整体价格表现：全国44城二手房均价为13208元/平方米，月环比下跌0.3%，跌幅虽在春节后扩大，但明显好于过去两年农历同期水平 [17] - 成交量表现：新房成交量与去年农历同期持平，二手房成交量优于过去三年 [13] - 30城新建商品房：截至3月15日，7天移动平均成交面积同比-7%，当年累计成交1126万平方米，同比-22% [6] - 18城二手住宅：截至3月15日，7天移动平均成交套数同比-15%，当年累计成交13.6万套，同比-8% [8] - 城市分化显著： - 新房：一线城市（北上广深）成交面积累计同比在-53%至-16%之间，深圳跌幅最大（-53%）；二线城市同比-19%，三线城市同比-26% [6] - 二手房：一线城市成交套数累计同比-7%，其中上海表现相对较好（累计同比-3%）；三线城市累计同比+3% [8] - 核心城市实时成交：北京、上海成交量已超过去年同期峰值，广州、深圳与去年同期峰值基本持平，杭州、成都则低于去年同期 [9] - 成交结构：低总价二手房是成交绝对主力，且占比在不少城市继续上升 [24] - 上海：400万元以下成交占比约65% [24] - 深圳：3月以来300万元以内成交占比升至33.6%，500万元以内合计达61% [24] - 北京：2025年300万元以下成交5.03万套，占比44% [24] - 杭州：近期200万元以内成交占比达56% [24] - 价格与活跃度： - 分线城市价格：一线、强二线、弱二线、三线城市二手房均价月环比分别为-0.2%、-0.3%、-0.4%、-0.4% [17] - 核心城市价格：京沪价格出现周度上涨，但月度涨幅缩小；深圳价格周度下跌；北上深核心区表现不如城市整体平均水平 [24][34] - 市场活跃度：全国44城二手房活跃度为23，达到近三个季度以来高位，但略低于去年农历同期水平 [22] 市场参与方心态变化 - 买家心态：从极度观望转向理性择机出手，成交速度较前期明显加快，但并未失去议价与比较意识 [37] - 卖家心态：预期修复，表现为挂牌量下降、部分业主撤牌、议价空间收窄，其中北京、上海、深圳业主议价空间收窄较为明显 [37]