报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [6][71] 报告的核心观点 - 2026年1-2月全国房地产开发投资额同比降幅因低基数收窄至-11.1%，但先行指标（销售、开工、施工）依然疲弱，不能作为趋势反转的依据，预计全年开发投资额同比为-10.9% [1][11] - 1-2月新房销售面积和金额同比降幅扩大，显著弱于季节性，初步判断今年“小阳春”成色不足，将继续影响房企拿地和开工意愿 [1][11] - 施工面积主要跟随近年新房销售回落趋势，全年仍有下行压力 [1][11] - 2026年行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期（政策beta）[71] - 建议关注房地产相关股票，核心逻辑包括：政策进入深水区且力度有望超过2008和2014年；地产是经济早周期风向标；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好一线、大部分二线及极少量三线城市；供给侧政策（如收储）新变化，一二线更受益 [71] 根据相关目录分别进行总结 一、1-2月房地产开发投资额累计同比-11.1% - 总体投资：1-2月全国房地产开发投资额为9612亿元，同比减少11.1%，降幅较前值收窄6.1个百分点，但仍在负增长区间 [2][12] - 分业态投资： - 住宅开发投资额7282亿元，同比-10.7% [2][18] - 办公楼开发投资额407亿元，同比-17.3% [2][18] - 商业营业用房开发投资额640亿元，同比-18.2% [2][18] - 分区域投资： - 东部地区投资6222亿元，同比-11.4% [20] - 中部地区投资1703亿元，同比-11.5% [20] - 西部地区投资1620亿元，同比-8.6% [20] - 东北地区投资67亿元，同比-30.1% [20] 二、1-2月销售金额累计同比-20.2%，销售面积累计同比-13.5% - 总体销售： - 全国商品房销售金额8186亿元，同比减少20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点 [3][38] - 全国商品房销售面积9293万方，同比减少13.5%，降幅较前值扩大4.8个百分点 [3][38] - 分业态销售： - 销售金额：住宅同比-21.8%，办公楼同比+3.9%，商业营业用房同比-15.4% [45] - 销售面积：住宅同比-15.9%，办公楼同比+25.3%，商业营业用房同比-7.4% [45] - 分区域销售金额： - 东部地区4678亿元，同比-22.5% [48] - 中部地区1656亿元，同比-12.2% [48] - 西部地区1698亿元，同比-20.5% [48] - 东北地区154亿元，同比-23.0% [48] - 销售均价与库存： - 1-2月全国商品房销售均价为8809元/平，同比减少7.7% [50] - 2月末商品房待售面积79998万方，同比增长0.1%，较前值增加3366万方 [50] 三、1-2月房企到位资金累计同比-16.5% - 总体资金：1-2月房企到位资金累计值为13047亿元，同比减少16.5%，降幅较前值扩大3.1个百分点 [3][57] - 分项资金来源（累计值及同比）： - 国内贷款：2570亿元，同比-13.9% [57] - 利用外资：3亿元，同比+560.0% [57] - 自筹资金：4939亿元，同比-5.9% [57] - 定金及预收款：3589亿元，同比-21.5% [57] - 个人按揭贷款：1128亿元，同比-41.9% [57] - 其他到位资金：同比-5.7% [70] 四、其他关键运营指标 - 新开工：1-2月全国累计新开工面积5084万方，同比减少23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点 [2][24] - 住宅新开工3695万方，同比-23.3% [24] - 办公楼新开工168万方，同比-22.7% [24] - 商业营业用房新开工292万方，同比-29.0% [24] - 竣工：1-2月全国累计竣工面积6320万方，同比减少27.9%，降幅较前值扩大9.8个百分点 [2][27] - 住宅竣工4625万方，同比-26.9% [27] - 办公楼竣工133万方，同比-52.4% [27] - 商业营业用房竣工399万方，同比-37.4% [27] - 施工：1-2月全国累计施工面积535372万方，同比减少11.7%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [2][33] - 住宅施工371347万方，同比-11.9% [33] - 办公楼施工23971万方，同比-9.4% [33] - 商业营业用房施工47006万方，同比-12.3% [33] 五、投资建议与配置方向 - 行业评级：维持“增持” [71] - 配置逻辑：以政策beta交易为核心，关注行业格局改善和城市分化 [71] - 具体标的： - 地产开发（H股）：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [71] - 地产开发（A股）：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [71] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 [71] - 中介：贝壳-W [71] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [71]