报告行业投资评级 - 维持行业 “增持” 评级 [4][71] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产开发投资额同比降幅因低基数收窄至 -11.1%，但先行指标（销售、开工、施工）依然疲弱，不能作为趋势反转的依据，预计全年开发投资额同比为 -10.9% [1][11] - 新房销售面积和金额同比降幅扩大，显著弱于季节性，初步判断今年“小阳春”成色不足，将继续影响房企拿地、开工意愿 [1][11] - 2026年行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期（政策beta），建议关注受益于政策、竞争格局优化及核心城市布局的品质房企 [4][71] 根据相关目录分别进行总结 一、1-2月房地产开发投资额累计同比 -11.1% - 总体投资：1-2月全国房地产开发投资额为 9612亿元，同比减少 11.1%，降幅较前值收窄 6.1 个百分点 [2][12] - 分业态投资： - 住宅开发投资额 7282亿元，同比 -10.7% [2][18] - 办公楼开发投资额 407亿元，同比 -17.3% [2][18] - 商业营业用房开发投资额 640亿元，同比 -18.2% [2][18] - 分区域投资： - 东部地区投资额 6222亿元，同比 -11.4% [20] - 中部地区投资额 1703亿元，同比 -11.5% [20] - 西部地区投资额 1620亿元，同比 -8.6% [20] - 东北地区投资额 67亿元，同比 -30.1% [20] 二、1-2月销售金额累计同比 -20.2%，销售面积累计同比 -13.5% - 总体销售： - 全国商品房销售金额 8186亿元，同比减少 20.2%，降幅较前值扩大 7.6 个百分点 [3][38] - 全国商品房销售面积 9293万方，同比减少 13.5%，降幅较前值扩大 4.8 个百分点 [3][38] - 分业态销售： - 销售金额：住宅同比 -21.8%，办公楼同比 +3.9%，商业营业用房同比 -15.4% [45] - 销售面积：住宅同比 -15.9%，办公楼同比 +25.3%，商业营业用房同比 -7.4% [45] - 分区域销售：东部、中部、西部、东北地区销售金额同比分别为 -22.5%、-12.2%、-20.5% 和 -23.0%，跌幅均较前值扩大 [48] - 销售均价与库存： - 1-2月全国商品房销售均价为 8809元/平，同比下跌 7.7% [50][52] - 2月末商品房待售面积 79998万方，同比增长 0.1%，较前值增加 3366万方 [50] 三、1-2月房企到位资金累计同比 -16.5% - 总体资金：1-2月房企到位资金累计值为 13047亿元，同比减少 16.5%，降幅较前值扩大 3.1 个百分点 [3][57] - 分项资金来源： - 国内贷款 2570亿元，同比 -13.9% [57] - 利用外资 3亿元，同比 +560.0% [57] - 自筹资金 4939亿元，同比 -5.9% [57] - 定金及预收款 3589亿元，同比 -21.5% [57] - 个人按揭贷款 1128亿元，同比 -41.9% [57] 四、投资建议 - 核心逻辑： 1. 政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终力度将超过2008和2014年 [4][71] 2. 地产是经济早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][71] 3. 行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及品质房企将更受益 [4][71] 4. 城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线”城市组合 [4][71] 5. 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）的新变化是重要观察方向，一二线城市更受益 [4][71] - 配置方向： - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][71] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 [4][71] - 中介：贝壳-W [4][71] - 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][71] 其他关键数据总结（新开工、竣工、施工） - 新开工：1-2月全国累计新开工面积 5084万方，同比 -23.1%，降幅较前值扩大 2.7 个百分点 [2][24] - 住宅新开工 3695万方，同比 -23.3% [2][24] - 竣工：1-2月全国累计竣工面积 6320万方，同比 -27.9%，降幅较前值扩大 9.8 个百分点 [2][27] - 住宅竣工 4625万方，同比 -26.9% [2][27] - 施工：1-2月全国累计施工面积 535372万方，同比 -11.7%，降幅较前值扩大 1.7 个百分点 [2][33] - 住宅施工 371347万方，同比 -11.9% [33]