投资评级与目标价 - 报告维持对九龙仓集团的“减持”评级 [1] - 报告维持目标价于23港元不变 [1] - 报告将牛市情景目标价由33港元下调至32港元 [1] - 报告将熊市情景目标价由15港元下调至14港元 [1] 估值方法与核心观点 - 估值基于经更新的资产净值及净债务预测，按相同资产净值折让60%的总和法计算，此折让低于历史平均水平0.5个标准差 [1] - 维持“减持”评级的原因是经营前景充满挑战及估值不具吸引力，收益率仅为1.7% [1] 财务预测调整 - 报告纳入了九龙仓集团2025财年业绩并引入了2028财年预测 [1] - 报告将2026及2027财年的基本盈利预测各上调10% [1] - 盈利预测上调基于三个因素：对零售及写字楼租金调整、出租率及利率的最新假设；更新的发展物业入账及完工时间表；改善的负债比率 [1] 股息与现金流预测 - 基于其净现金状况以及来自租金及物流物业的稳定收入流，报告预测九龙仓集团2026至2028财年的每股股息将同比增长3% [1]