报告行业投资评级 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][5][9] 报告的核心观点 2025年，中国房地产市场的政策围绕构建基础性制度和推动市场止跌回稳两方面展开，市场在销售价格、销售规模、土地成交等方面出现边际改善，但投资、开发、销售等核心指标跌幅仍大，止跌基础不牢固[6][9]。房地产金融方面，个人住房贷款利率持续下降，但贷款余额缩水，房企融资规模整体收缩[7][8]。展望2026年，政策目标转向“着力稳定房地产市场”，随着供给下降和需求政策支持，市场供求关系有望进一步改善并逐步筑底，部分一二线城市房价可能率先企稳，但房企经营亏损和融资收缩仍是主要挑战[9][93][95] 根据相关目录分别进行总结 一、房地产重要政策分析 - 加快构建房地产基础性制度：2025年政策着力推动“好房子”建设、推进租购并举（通过《住房租赁条例》）、大力推进城市更新、有序推动现房销售试点、持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效（支持范围扩大至所有新建合规商品房项目）[13][14][15][16][17] - 持续用力推动房地产市场止跌回稳：供给端通过优化住房用地供应、推动地方政府专项债收储未开发存量土地（2025年土储专项债发行近5500亿元）来控制供给[18][20]。需求端通过因城施策放开限购、取消限售限价、降低个人住房贷款利率和住房公积金利率（5年以上首套公积金利率降至2.6%）、降低住房交易税费（个人销售不足2年住房增值税率按3%）、发放购房补贴等方式释放需求[21][22][23][24] 二、房地产市场运行形势分析 - 住房价格：2025年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较2024年收窄2.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅收窄2.0个百分点，但月度环比持续为负且降幅扩大[25][29] - 市场预期：2025年末预期未来房价会下降的储户占比达25.6%，为2013年以来最高值，需求端降价预期仍强[30] - 销售规模：2025年全国新建商品住宅销售面积7.33亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.33万亿元，同比下降13.0%，同比降幅均较2024年明显收窄（分别收窄4.9和4.6个百分点）[33] - 开发投资：2025年全国住宅开发投资完成额6.35万亿元，同比下降16.3%，降幅较2024年扩大5.8个百分点；住宅新开工面积4.30亿平方米，同比下降19.8%；竣工面积4.28亿平方米，同比下降20.2%[36][37] - 市场景气：国房景气指数在2025年3月短暂回升后再次下降，12月降至91.45，为1995年以来最低值，已连续40个月处于较低景气水平[38][39] - 土地市场：2025年百城住宅类土地成交面积1.66亿平方米，同比下降12.9%；成交金额1.79万亿元，同比下降11.3%；成交土地平均溢价率8.0%，较2024年提高3.7个百分点；未成交土地数量4105宗，同比下降19.6%[43][47] - 库存情况：截至2025年末，全国待售商品住宅面积4.02亿平方米，较2025年2月峰值下降约3000万平方米，但样本城市平均库存去化周期达33.1个月，三线城市高达55.0个月[48] - 租赁市场：2025年末，一线、二线、三线城市平均住房租金水平同比分别下降2.5%、3.4%、1.5%[52] - 租金资本化率：2025年末，一线城市平均租金资本化率小幅上升至57.1年，二线热点城市降至47.7年，二线非热点城市降至41.2年，三线城市降至35.4年，因房价跌幅大于租金跌幅[56][59] 三、房地产金融运行形势分析 - 个人住房贷款利率：2025年12月全国首套、二套住房贷款平均利率分别约为3.05%和3.08%，多城利率已低至3.0%，首套二套利差缩窄至3个基点[60][63] - 个人住房贷款余额：截至2025年末，个人住房贷款余额37.01万亿元，较2024年末净减少6768亿元，同比增速连续11个季度为负，2025年第四季度为-1.8%[64] - 居民购房杠杆：2025年末样本城市新增二手住房贷款价值比（LTV）较2024年末略有下降，居民购房使用财务杠杆水平未提高，一线城市如北京、上海LTV在56%-57%[67][68][71] - 贷款放款周期：2025年末全国百城个人住房贷款平均放款周期为24天（约三周）[72] - 房企到位资金：2025年房企到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点，其中国内贷款1.41万亿元，同比下降7.3%[7][75][76] - 房地产开发贷款：2025年末房地产开发贷款余额13.16万亿元，年度净减少3575亿元，同比增速由正转负，第四季度为-3.0%[8][77] - 房企债券融资：2025年房企境内信用债发行规模3687亿元，同比下降2.1%；境外债发行规模625.4亿美元（较2024年44.5亿美元增长超13倍），但新增融资有限，主要用于债务重组，民营房企获取新增债券融资难度大[8][81][82] 四、房地产市场主要风险情况分析 - 房企债务违约风险：2025年房企境内债违约（含展期等）数量98只，同比减少20.4%；违约规模1183亿元，同比下降19.4%。境外债违约数量9只，同比下降72.7%；违约规模34.85亿美元，同比下降76.6%。风险呈现收敛态势，新增违约主体显著减少[83][84][86] - 房企经营状况：2025年上半年104家样本房企营业收入合计约1.1万亿元，同比下降9.6%；平均销售毛利率16.8%。已披露2025年业绩预告的57家上市房企中，42家预计亏损，占比73.7%，预计亏损总额1848亿元至2151亿元，其中万科预计亏损820亿元[89] 五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望 - 政策展望：2026年政策目标转向“着力稳定房地产市场”，供给端继续控制土地供应、推动“好房子”建设和城市更新；需求端进一步降低购房成本（利率、税费）、加大地方政府收购存量商品房、调减限制性措施[9][93] - 市场运行展望：随着供给下降和需求政策支持，住房市场供求关系有望进一步改善并逐步筑底，部分一二线城市住房价格有望率先企稳，但住房租金水平预计仍将下降[9][94][95] - 金融运行展望：个人住房贷款利率预计进一步下降，但贷款余额增长乏力；房企融资方面，房地产开发贷款余额可能持续负增长，到位资金规模继续下降但降幅收窄，债券融资预计进一步下降[9][95] - 主要风险：需要关注房企经营状况继续承压，持续出现亏损的问题[9][95]