行业投资评级与核心观点 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [32] 板块行情与市场表现 - 第11周（3月9日-3月13日）申万房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业中排名第14位 [5][8] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-3.5%、-6.4%、2.7%，相对沪深300指数的表现分别为-3.4%、-9.9%、1-3.5% [3] - 本周A股板块内涨幅第一为京投发展，涨幅达25.0% [10]；港股板块内涨幅第一为融创中国，上涨3.6% [12] 政策动态 - 福州：3月9日调整住房公积金政策，包括鼓励“卖旧换新”并执行首套利率、优化多子女家庭住房套数认定、支持提取公积金支付自住住房装修（标准1500元/平方米）、优化购买车库（位）提取、优化代际互助购房提取、放宽建造翻建大修自住住房提取条件 [5][13] - 成都：3月10日拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制至2026年12月31日 [5][13] 公司动态与土地市场 - 保利发展：旗下公司以15.86亿元竞得杭州萧山区涉宅地块，成交楼面价38084元/平方米，溢价率16.1% [5][16] - 绿城中国：本周新增两块宅地，分别以4.67亿元竞得宁波鄞州区宅地（溢价5.89%），以及以26.75亿元竞得上海青浦区宅地（楼面价3.19万元/平方米） [5][16] - 华润置地：2026年2月总合同销售金额约100.5亿元，按年减少25.6%；前2月累计合同销售金额约217.0亿元，按年减少13.5% [5][17]；经常性收入表现稳健，2月经常性收入约45.4亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约31.9亿元，按年增长17.1% [5][17] 销售端数据 - 新房市场：第11周监测的20城商品房成交面积172万平方米，日均成交面积24.5万平方米，环比增加42%，同比减少13% [5][19]；年初至今20城累计成交面积1429万平方米，累计同比减少23% [5][19] - 二手房市场：第11周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日均成交面积30.3万平方米，环比增加25%，同比减少18% [5][24]；年初至今11城累计成交面积1710万平方米，同比增加17% [5][25] - 城市分化：一线城市新房成交面积同比减少7%，二手房成交面积同比减少5% [21][27]；二线及三四线城市新房与二手房成交面积同比普遍下降 [21][27] 融资端情况 - 第11周发债企业大部分为地方国企 [28] - 华润置地发行规模最大，发行一般中期票据25亿元，票面利率1.9% [28][30] - 华宇集团发行的一般中期票据利率最高，为3.75%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.65% [28][30] 投资策略与建议 - 报告提出从三个方向寻找地产alpha [32]： 1. 开发类房企：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [32] 2. 稳定红利资产：关注头部购物中心，推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [32] 3. 中介龙头：建议关注通过强管控建立高效交易系统的贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [32]