行业投资评级 - 地产行业评级：强于大市（维持）[1] 核心观点 - 政府工作报告强调着力稳定房地产市场，重申因城施策控增量、去库存、优供给，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待[2] - “好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益[2] - 短期随着传统推盘高峰来临，小阳春楼市表现值得重点关注[2] - 短期市场避险情绪升温，内房低市值低持仓，港房基本面逻辑顺畅，建议积极关注[2] - 投资建议优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商、经纪商；3）净现金流及分红稳定的物管企业；同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业[2] 政策分析 - 2026年政府工作报告整体延续2025年末中央经济工作会议定调，着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房[4] - 报告明确继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，促进社会综合融资成本低位运行[4] - 上海调控政策持续松绑，包括非沪籍购房社保年限降至1年、公积金贷款“认房不认贷”、首套最高贷款额度从160万元提高到240万元等[5] - 2025年11月-2026年1月上海二手房月成交套数均维持在2.2万套以上，政策利于上海楼市短期成交企稳改善[5] 资金与融资 - 2026年2月M2同比增长9%，社融存量同比增长8.2%，增速均环比持平[9] - 2026年2月单月新增居民中长期贷款-1815亿元，同比少增665亿元[9] - 2026年2月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比持平[9] - 2026年2月境内债融资规模190亿元，平均发行利率2.59%；境外债发行规模11.5亿元，平均发行利率4.3%[10] - 主流房企中，越秀地产、中国海外宏洋发行境外债[10] 楼市表现 - 2026年3月（截至17日）重点50城新房日均成交同比降31.7%，同比降幅较上月收窄8.3个百分点[12] - 2026年3月（截至17日）重点20城二手房日均成交同比降22.5%，环比上升64.9%[12] - 受春节假期影响，2026年2月35城商品房平均批准上市面积15.8万平米，环比下降20.5%；销供比回落至122.2%，环比下降31.3个百分点[18] - 2026年2月35城商品房平均出清周期57个月，环比上升2.4个月，其中一线城市45.2个月，低于二线城市（47.9个月）、三四线城市（62.5个月）[18] - 2026年2月70个大中城市新建住宅价格环比下降0.3%，二手住宅环比下降0.4%，降幅均有所收窄[21] - 分城市能级看，2026年2月一、二、三线城市新建住宅价格环比分别持平、下降0.2%、下降0.3%；二手住宅价格环比分别下降0.1%、0.4%、0.5%[21] 土地市场 - 土地供求规模季节性回落，2026年2月百城土地供应建面0.88亿平米，环比上升3.3%；百城成交建面0.69亿平米，环比下降4.2%；百城平均溢价率7.86%，环比上升5.5个百分点[27] - 核心城市优质地块高热，2月25日广州马场一期地块被越秀以236.04亿元的价格竞得，溢价率26.6%，创广州住宅楼面地价新高[27] 房企经营 - 百强房企2026年2月累计销售金额同比下滑30.2%，累计销售面积同比下滑32.2%；单月销售金额同比下滑36.8%，单月销售面积同比下滑35.4%[31] - 主流房企中，中国金茂1-2月全口径销售额同比正增16.4%[31] - 2026年2月50强房企平均拿地销售金额比71%、拿地销售面积比73%，环比分别上升53个百分点、13个百分点；重点房企中，越秀地产、滨江集团拿地强度靠前[34] - 2026年1-2月，TOP100企业拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%，降幅较上月基本持平[34] 板块估值 - 2026年2月申万地产板块下跌0.08%，跑输沪深300指数（上涨0.09%）[37] - 截至2026年3月17日，当前地产板块PE（TTM）为71.94倍，高于沪深300的14.16倍，估值处于近五年99.92%分位[37] - 2月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为碧桂园、华夏幸福、荣盛发展，排名后三房企为中国奥园、旭辉控股集团、合景泰富集团[37] 重点覆盖公司估值（部分摘录） - 保利发展：2026年3月18日股价6.36元，2026年预测EPS为0.54元，对应预测PE为11.8倍，评级为“推荐”[39] - 华润置地：2026年3月18日股价26.80元，2026年预测EPS为3.89元，对应预测PE为6.9倍，评级为“推荐”[39] - 中国海外发展：2026年3月18日股价11.46元，2026年预测EPS为1.49元，对应预测PE为7.7倍，评级为“推荐”[39] - 贝壳-W：2026年3月18日股价38.98元，2026年预测EPS为1.26元，对应预测PE为30.9倍，评级为“推荐”[39]