核心观点 - 报告认为，2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，体现在二手房价格降幅收窄 [20][28] - 报告建议现阶段关注三条投资主线：1）基本面稳定、聚焦一二线核心城市的房企；2）在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [20][28] 市场与行业表现 - 市场指数：截至报告日，主要市场指数普遍下跌，上证综指收于4006.55点，下跌1.39%；深证成指收于13901.57点，下跌2.02% [3] - 行业表现：申万一级行业中，煤炭（+1.82%）、石油石化（+1.34%）领涨；有色金属（-6.10%）、钢铁（-4.08%）领跌 [4] - 地产板块收益：2月房地产板块绝对收益为-0.1%，跑输沪深300指数0.2个百分点；第11周（3月7日-13日）板块绝对收益为-0.5%，相对收益（相对沪深300）为-0.7% [19][24] 房地产月度数据（2026年2月） - 新房成交：2月40城新房成交面积环比下降36.6%，同比下降36.5%，同比降幅扩大18.1个百分点；1-2月累计同比下降26.5% [6] - 一线城市：2月成交面积环比下降46.5%，同比下降34.5%；1-2月累计同比下降22.5% [7] - 二线城市：2月成交面积环比下降33.6%，同比下降33.7%；1-2月累计同比下降25.2% [7] - 三四线城市：2月成交面积环比下降32.7%，同比下降43.5%；1-2月累计同比下降33.9% [7] - 二手房成交：2月18城二手房成交面积环比下降43.1%，同比下降25.3%，同比增速较上月下降37.5个百分点；1-2月累计同比下降4.7% [8] - 一线城市：2月成交面积环比下降49.4%，同比下降34.2%；1-2月累计同比下降8.1% [8] - 二线城市：2月成交面积环比下降40.5%，同比下降19.9%；1-2月累计同比下降3.8% [8] - 三四线城市：2月成交面积环比下降43.2%，同比下降17.6%；1-2月累计同比正增长1.8% [8] - 新房库存与去化：2月末12城新房库存面积环比下降0.4%，同比下降4.2%；去化周期为19.2个月，环比增加1.1个月，同比增加4.6个月 [9] - 土地市场：2月全国300城成交土地规划建筑面积环比下降8.5%，同比下降26.6%；楼面均价环比下降0.7%，同比下降15.0%；平均溢价率为7.2%，环比提升4.3个百分点 [10] - 房企表现： - 销售：百强房企2月全口径销售额同比下降36.0%；1-2月累计同比下降30.2% [11] - 拿地：百强房企2月拿地金额同比下降65.7%，拿地强度为21%；1-2月拿地金额同比下降54.9% [12] - 融资：2月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计350亿元，同比增长46%；平均发行利率为3.23%，同比下降0.34个百分点 [13] 房地产周度数据（第11周：3月7日-13日） - 新房成交：第11周40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比下降15.4%，同比降幅较上周收窄14.5个百分点 [22] - 二手房成交：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比下降25.1%，同比降幅较上周收窄7.0个百分点 [23] - 新房库存与去化：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%；去化周期为23.1个月，环比增加1.0个月，同比增加8.5个月 [23] - 土地市场：第10周百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；土地溢价率为1.4%，环比下降0.2个百分点 [24] - 房企融资：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%；净融资额为-66.5亿元 [24] 政策动态 - 中央层面： - 2026年《政府工作报告》首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并支持多子女家庭改善性住房需求，将住房政策与人口生育政策融合 [14] - 报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，措辞从“加快构建”变为“深入推进” [14] - 自然资源部通知要求“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，并明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发 [15][26] - 《求是》杂志刊文强调房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，需持续做好稳预期工作 [16][27] - 地方层面：上海优化住房限购、公积金贷款及房产税政策，例如降低非户籍居民社保年限要求、提高公积金贷款最高额度至240万元等 [17] 投资建议与关注标的 - 3月金股组合：包含保利置业集团(0119.HK)、中信海直(000099.SZ)、招商轮船(601872.SH)等12只股票 [2] - 地产板块关注主线及公司： 1. 基本面稳定、聚焦一二线核心城市的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [20][28] 2. “小而美”房企：保利置业集团 [20][28] 3. 积极探索新场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [20][28]