报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上海2026年2月25日放松外环内限购政策对需求激活效果明显，二手房成交起量，但后续热度持续时间存不确定性，且“金三银四”时期楼市整体仍偏冷 [1][3][6] 根据相关目录分别进行总结 上海新政效果观察 - 纵向对比上海历史数据，26年2月26日 - 3月19日二手房成交较25年同期下滑5%，较24年同期增长42%；最近一周成交面积环比增长14%，此前一周增长33%；以春节为基准，农历二十五到二月初一销量上海同比增长10%，北京、深圳同比分别下滑1%、增长2% [1] - 对比24年以来四轮政策刺激效果，26年2月政策刺激后第三周成交面积绝对体量超过此前三轮，第三周日均成交面积达8.3万方，高于24年两轮第三周日均成交面积，约比24年两轮政策效果好5%-12%；与出政策前一周相比，本轮第三周成交日均成交面积提高50%，基本持平24年5月，低于24年9月；相比政策前二周，本轮成交日均成交面积增长29%，低于24年两轮 [2] - 与未出政策的北京、深圳对比，26年2月26日 - 3月19日与25年2月7 - 28日对比，上海同比增长20%，北京、深圳同比分别为4%、 - 4% [2] 房价观察 - 3月9 - 13日，一线城市二手房挂牌价分化，上海环比上涨0.1%，北京、深圳环比分别下滑0.2%、0.1%；二三线城市环比下滑0.1%；与25年年底相比，各线城市二手房挂牌价再次跌1%-3%，一线城市整体下跌1.8%，二线城市、三线城市分别下跌2.9%、1.5% [4] 月度趋势 - 受重点城市提振，楼市周成交面积环比改善，但周同比下滑趋势未改；二手房方面，15城市成交面积环比增长15%，同比下跌7%，跌幅较上周收窄；新房环比增长25%，同比下跌8%，跌幅基本持平上周 [6] - 3月1 - 19日，二手房成交面积同比降12%，增速低于1 - 2月，降幅扩大9个百分点；新房延续1 - 2月跌势，3月1 - 19日继续下跌12% [6] - 3月1 - 19日，二手房市场多数城市成交面积同比下滑，深圳、杭州、苏州、大连降幅相对高；新房市场中，上海、武汉、厦门成交面积同比增长，深圳及部分二三线城市降幅较大 [6]