报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 3 月 16 - 20 日）中证 REITs 全收益指数下跌，日均换手率下滑，市场成交情绪低迷；一级市场东方红隧道 REIT 启动询价，有一定打新价值，多个项目有新进展；二级市场各资产表现分化，租赁住房、高速领涨，仓储物流等板块下跌 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：东方红隧道启动询价，预计发行 IRR 约 4% - 2026 年 3 月 16 日“东方红隧道股份高速公路 REIT”注册生效，3 月 25 日询价，是 2025 年 12 月以来首只基础设施公募 REITs [2][17] - 标的资产钱江隧道全长 4450m，双向六车道，收费期限 25 年，剩余约 13 年，项目评估值 41.58 亿元，拟发行 43.56 亿元，询价区间 40.12 - 47 亿元，折溢价区间±8% [2][17][18] - 按询价上限 4.7 元/份发行，预测 IRR 超 4%，首日 30%涨停 IRR 低于 0 可能性不大，周边路网好，有打新价值 [3][22] - 其他基础设施 REITs 有项目更新反馈，广东宏川智慧拟申报，天虹股份撤回申报；商业不动产 REITs 申报 15 只，受理 2 只、问询 13 只，预计募集 460.6 亿元 [3][25][26] 二级市场：租赁住房、高速领涨，成交情绪继续下滑 - 本周各资产表现分化，租赁住房、交通设施等板块收涨，仓储物流等板块收跌，39 只个券收涨，37 只收跌，3 只收平 [4][29] - 租赁住房板块涨幅第一，华夏北京保障房和中金厦门安居领涨，分派率下降；厦门安居拟扩募，平价发行新老项目合并分派率可达 3.05%；板块基本面好，关注利率调整机会 [4][32] - 仓储板块跌幅最大，嘉实京东仓储止跌或与廊坊项目续约有关，预计租金下调 16% - 40%；中金普洛斯表现不佳或与传闻有关 [4][35][36] - 交通设施板块表现不错，多数路段春运路费和车流量回升，但部分项目因免费政策路费收入下降；关注具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产 [40][41] - 产业园区表现分化，关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，招商科创 REIT 可关注 [45][46] - 能源设施整体向好，关注后续区域消纳、上网电量等变化，留意部分基金解禁 [49] - 数据中心板块 2 只个券表现分化，可视权益市场 AI 算力行情和润泽扩募进程择机配置 [51] - 本周 REITs 成交活跃度走低，各板块交易冷清，日均换手率多在 0.2 - 0.4%之间 [53]