报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 1. 行业数据 - 新房成交量：上周（3.14-3.20）34个重点城市新房合计成交258.4万平米，环比上升19%，其中一二线城市环比上升15.7%，三四线城市环比上升80% [4][5]。3月（3.1-3.20）34城一手房成交同比-16.6%，较2月+6.9个百分点，其中一二线同比-12.9%，三四线同比-48.2% [4][8][9] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交128.8万平米，环比上升16% [4][14]。3月累计成交同比-20.5%，较2月+6.2个百分点 [4][14] - 新房库存与去化：上周15个重点城市合计推盘94万平米，成交96万平米，成交推盘比为1.01倍 [4][24]。截至上周末（2026/3/20）15城合计住宅可售面积为8795.6万平米，环比-0.01% [4][24]。3个月移动平均去化月数为28.4个月，环比+0.48个月 [4][24] 2. 行业政策和新闻跟踪 - 宏观政策：《求是》杂志再度刊文强调房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，要求以更有力精准的举措持续稳定房地产市场 [4][34]。国家统计局公布1-2月全国房地产数据：开发投资同比-11.1%；新开工同比-23.1%；竣工同比-27.9%；销售面积同比-13.5%；销售金额同比-20.2% [4][34] - 因城施策：上海市调整商业用房购房贷款政策，最低首付不低于30% [4][34]。南京出台稳定房地产市场六条措施，延续“以旧换新”支持，对2026年底前完成“卖旧买新”者给予贷款总额1%的贴息（总额限额1亿元） [4][34] - 土地市场：万科、中海、越秀等五房企联合体以总价9.9亿元竞得青岛东李“商改住”地块 [4][34] - 财政数据：财政部公布2026年1-2月地产相关数据：房产税收入831亿元（同比+11.6%）；土地出让收入3547亿元（同比-25.2%） [34] 3. 重点公司公告 - 地产公司业绩：招商蛇口2025年营业收入1547亿元（同比-13.5%）；归母净利润10.2亿元（同比-74.6%） [4][41]。贝壳2025年净收入946亿元（同比+1.2%）；归母净利润29.9亿元（同比-26.3%） [4][45] - 物管公司业绩：万物云2025年营收372.7亿元（同比+2.7%）；归母净利润6.9亿元（同比-39%） [4][45]。绿城服务2025年营收191.6亿元（同比+7.1%）；归母净利润8.8亿元（同比+29.9%） [4][45] - 融资动态：华发股份拟发行规模不超过5亿元公司债 [4][42]。建发股份完成中期票据发行，规模6亿元，票面利率2.4% [4][42] 4. 板块行情回顾 - 地产板块表现：上周SW房地产指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，相对收益为-2.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [4][47]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率均值分别为27.0倍/23.5倍 [4] - 物管板块表现：上周物业管理板块个股平均下跌3.09%，相对收益为-0.91%，板块表现弱于大市 [4][53]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率均值分别为17.7倍/12.7倍 [4] 5. 投资分析意见 - 推荐方向：报告推荐四大方向 [4] 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口、越秀地产等 2. 商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设等 3. 二手房中介：贝壳-W 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余