报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][51] 报告核心观点 - 尽管新房和二手房成交面积连续数周同比下降，“小阳春”成色略显不足，但在央行继续实施适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][51] - 年初土地市场表现较为火热，土地溢价率维持较高水平，单周土地成交面积同比大幅增长，显示出投资端的一定韧性 [5][39] 根据相关目录分别总结 政策端 - 国家统计局发布2026年1-2月地产数据：全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比2025年全年扩大4.8个百分点；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅比2025年全年收窄6.1个百分点 [4][12] - 2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降0.3%转为持平，同比下降2.2%；新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个 [4][14] - 央行表示继续实施好适度宽松的货币政策 [4][15] - 地方政策优化：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房1万套（间） [4][16][18] 市场端：销售 - 2026年第12周，全国30城新房单周成交面积221.6万平米，单周同比下降12.4%；累计成交面积1791.2万平米，累计同比下降19.8% [5][20] - 同期，一线城市新房单周成交面积50.4万平米，单周同比下降19.6%；累计成交面积431.5万平米，累计同比下降21.9% [24] - 2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积196.1万平米，单周同比下降6.8%；累计成交面积1707.5万平米，累计同比下降8.5% [5][29] - 同期，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积55.4万平米，单周同比增长3.4%；累计成交面积455.0万平米，累计同比下降8.2% [33] 市场端：投资 - 2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1961.8万平方米，单周同比增长35%；前12周累计成交27628.6万平方米，累计同比下降7% [5][37] - 同期，土地成交楼面价为1082元/平米，同比增长9%；土地成交总价231.1亿元，同比增长48%；平均溢价率（4周移动平均）为6.0% [5][39] - 近期多个城市完成土地出让，例如北京3宗土地底价成交，深圳罗湖地块由深铁以8.7亿元底价摘得，中国金茂以20.27亿元摘得长沙开福区综合用地等 [45][46] 市场端：价格 - 2026年第12周，二手房冰山100指数为9994，周环比下降0.1%，周同比下降12.5% [6][47] - 主要一线城市中，北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的 [3][51] - 第一类：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][51] - 第二类：住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][51] - 第三类：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][51]