报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年开年，受供给节奏扰动，全国住宅用地市场成交量价均处低位，市场整体表现低迷 [1] - 政策层面持续释放改善和稳定房地产预期的信号，随着政策落地，区域与城市分化将进一步加深，高能级城市有望通过城市更新等方式率先企稳 [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升，投资应关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线 [4] 根据相关目录分别进行总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 整体市场：2026年1-2月，百城供应土地建筑面积1.75亿平方米，累计同比+2.7%；成交土地建筑面积1.42亿平方米，累计同比-18.3% [1][10] - 住宅用地：同期百城供应住宅类用地建筑面积1,947万平方米，累计同比-17.2%；成交住宅类用地建筑面积1,919万平方米，累计同比-34.1% [1][20] - 分能级城市： - 一线城市：供应住宅用地建面136万平方米（累计同比-9.3%），成交111万平方米（累计同比-34.4%），供需比1.2 [1][30] - 二线城市：供应住宅用地建面745万平方米（累计同比-40.0%），成交565万平方米（累计同比-44.6%），供需比1.3 [1][40] - 三线城市：供应住宅用地建面1,066万平方米（累计同比+11.1%），成交1,242万平方米（累计同比-27.7%），供需比0.9 [2][48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 整体价格：2026年1-2月，百城土地成交楼面均价1,179元/平方米，累计同比-27.4%；百城住宅类用地成交楼面均价5,457元/平方米，累计同比-23.9% [58] - 分能级城市住宅用地价格： - 一线城市：成交楼面均价30,662元/平方米，累计同比-30.4% [1][68] - 二线城市：成交楼面均价4,688元/平方米，累计同比-40.9% [1][71] - 三线城市：成交楼面均价3,551元/平方米，累计同比+14.9% [2][79] TOP50房企拿地情况 - 拿地规模：2026年1-2月，TOP50房企新增土储价值777亿元，累计同比-60.0%；新增土储面积1,248万平方米，累计同比-34.6% [84][87] - 企业排名：1-2月新增土储价值排名前三的房企为越秀地产（262亿元）、华润置地（22亿元）、中交城投（22亿元） [1][90] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 成交概况：2026年1-2月，光大核心30城成交宅地81宗（累计同比-53.4%），成交总建面561万平方米（累计同比-55.0%），成交总价639亿元（累计同比-61.6%），成交楼面均价11,391元/平方米（累计同比-14.8%），整体溢价率10.4%（同比-5.6个百分点） [2][98] - 市场结构：1-2月，核心30城宅地成交建面占百城比重29.2%，成交总价占百城比重61.0%；核心6城（北、上、广、深、杭、蓉）成交均价达24,300元/平方米 [3][102] - 溢价分布：1-2月核心30城成交宅地中，溢价率超过20%的仅9宗（占比11.1%），零溢价成交的达68宗（占比84.0%） [2][114] 投资建议 - 主线一：稳健龙头央国企：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，推荐中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [4][117] - 主线二：存量资源运营商：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港 [4][117] - 主线三：物业服务：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][117]