报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房占比高等结构性特征，总量压力仍大[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端因卖方惜售撤牌出现挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度慢于往年，二手房库存和去化周期已达较健康水平；需求端出现景气度自发修复，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年[2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度建议关注因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会[2] - 中期维度推荐把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14][15] - H股港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股中，京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股港资房企个股中，太古股份公司A周涨幅3.75%、信和置业周涨幅2.02%、新鸿基地产周涨幅1.76%领涨[22] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海挂牌价周环比+0.11%（涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负，广州、深圳周环比分别下降0.08%、0.04%（跌幅分别收窄0.15、0.10个百分点）[4][23] - 挂牌量：一线城市挂牌量周环比转负（-0.17%），北京、上海周环比分别下降0.30%、0.37%，广州周环比下降0.18%（降幅收窄0.04个百分点），深圳周环比上涨0.24%（涨幅回落0.81个百分点）[4][26] - 成交量：一二线城市成交量延续涨势，广州、深圳、二线城市（截至2026/03/21）成交量周环比分别上涨10.8%、19.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海二手房网签周环比+6.8%[4][37] - 议价率：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点[52] 三：新房周度跟踪 - 成交：北京、上海、深圳新房成交周环比分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳周环比涨幅分别扩大23、26个百分点；广州新房成交周环比转负[5][57] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市新房库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - 共同特征：1) 以价换量：一线城市二手房成交农历同比增长但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交（正月初七至二十七）农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2) 二手房强于新房：一线城市新房累计成交面积农历同比微涨（+3.1%），二手房累计成交套数农历同比大幅上升（+37.0%）[61]；3) 核心城市主导：上海放量最显著，二手房春节后累计成交农历同比+36.5%[62]；4) 刚需房为主力：2026年2月，北京、上海、深圳成交二手房中总价低于300万的占比分别为52%、59%、52%[62] - 不同特征：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，2026年北京、上海节后三周挂牌量分别增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - 积极信号：与挂牌量缓增对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，处于核心城市低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据：1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括鼓励“以旧换新”、给予购房补贴等[74]