报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 小阳春趋势延续，南京等地出台政策鼓励住房消费“以旧换新”[3] - 2026年三大趋势值得期待：房地产调整有望进入尾声、“好房子”结构性机会、香港楼市复苏延续[6] - 维持“看好”评级，建议关注五类标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介、物管企业[6] 板块行情 - 本周（26/3/14-26/3/20）房地产（申万）板块下跌4.2%，跑输主要股指（上证指数跌3.4%，深证成指跌2.9%，创业板指升1.3%，沪深300跌2.2%）[6][9] - 个股方面，周涨幅前五为：京投发展(+24.0%)、市北高新(+10.0%)、世联行(+8.7%)、京能置业(+7.7%)、*ST阳光(+4.8%)[6][9] - 个股方面，周跌幅后五为：西藏城投(-11.4%)、中天服务(-10.8%)、合肥城建(-10.5%)、光明地产(-10.4%)、ST中迪(-9.8%)[6][9] 数据跟踪：新房成交 - 当周表现：本周（3.14-3.20），42个重点城市新房合计成交210万平米，环比上升11.1%，同比下降27.1%[6][16] - 分能级环比：一线城市（4城）成交50.1万平米，环比微降0.1%；二线城市（15城）成交123.2万平米，环比升13.8%；三四线城市（23城）成交36.6万平米，环比升19.9%[16] - 月度累计表现：3月截至本周（3.01-3.20），42城新房合计成交512万平米，环比上月同期上升81.1%，同比下降22.1%[6][19] - 年初至今累计：42城新房累计成交同比下降31.4%[6][19] - 分能级月度累计：一线城市成交126万平米，环比升82.4%，同比降15.2%，年初至今累计降23.0%；二线城市成交293万平米，环比升98.4%，同比降20.6%，年初至今累计降36.5%；三四线城市成交93万平米，环比升41.2%，同比降33.3%，年初至今累计降26.1%[19] 数据跟踪：二手房成交 - 当周表现：本周（3.14-3.20），21个重点城市二手房合计成交249万平米，环比上升13.3%，同比下降4.6%[6][31] - 分能级环比：一线城市（3城）成交114.5万平米，环比升16.2%；二线城市（9城）成交115.8万平米，环比升10.4%；三四线城市（9城）成交18.7万平米，环比升13.9%[31] - 月度累计表现：3月截至本周（3.01-3.20），21城二手房合计成交625万平米，环比上月同期上升77.3%，同比下降12.0%[6][35] - 年初至今累计：21城二手房累计成交同比下降8.1%[6][35] - 分能级月度累计：一线城市成交280万平米，环比升104.7%，同比降4.6%，年初至今累计降6.0%；二线城市成交297万平米，环比升62.1%，同比降16.7%，年初至今累计降9.7%；三四线城市成交48万平米，环比升48.2%，同比降20.6%，年初至今累计降9.2%[35] 行业新闻与政策 - 宏观政策：财政部要求落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房政策；国家金融监管总局强调发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立房地产发展新模式相适应的融资制度[6][47] - 地方市场数据：2026年1~2月，北京市新开工面积104.9万平方米，同比下降18.4%；竣工面积116.2万平方米，同比下降22.6%；新建商品房销售面积93.4万平方米，同比下降1.3%（其中住宅销售面积增长10.9%，主要受保障房集中签售带动）[6][47] - 因城施策：南京出台六条政策稳定市场，包括供给差异化“好房子”、鼓励“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市贴息总资金限额1亿元）、推进房票政策等；上海将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%[6][47] - 公积金政策：深圳印发新管理办法，允许职工自愿上调个人缴存比例至不超过12%[6][47] - 土地市场：深圳罗湖区以8.7亿元底价出让一宗宅地，为当地2015年来首宗居住用地；华润置地以30亿元总价摘得沈阳浑南区四宗地块，刷新当地近十年单次拿地体量纪录；上海公布2026年第三批次土拍3宗地块，总起拍价65.49亿元[49] 公司动态 - 2025年业绩：招商蛇口实现营收1547.3亿元，同比下降13.5%；归母净利润10.2亿元，同比下降74.7%[6][50] - 融资活动：天健集团拟发行不超过7亿元可续期公司债券（第一期），期限3+N年，票面利率询价区间2.00%-3.00%，用于偿还到期债券本金[6][50] - 人事变动：张江高科选举俞玫担任职工董事；招商蛇口聘任李弘远担任副总经理；首开股份副总经理李岩辞职；新城控股董事吕小平辞职[6][50] - 股份回购：贝壳-W于报告周内连续多日进行股份回购，例如3月19日耗资约500万港元回购93.33万股[51] 投资分析意见与建议关注标的 - 核心趋势判断：1) 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2) “好房子”结构性机会：中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3) 香港楼市复苏延续：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来价值重估[6] - 建议关注标的： - 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] - 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] - 地产转型：衢州发展[6] - 二手房中介：贝壳[6] - 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]