报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 2026年春节后楼市呈现“二手强、新房弱”的分化格局，二手房市场“小阳春”成色充足，一二手分化或持续，二手房成交占比有望提升 [2][13] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括需求侧调减限购、供给侧加快回收闲置用地与收储现房、以及引导行业向“好房子”品质提升转型 [2][3] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [5][17] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：3月过半，小阳春成色几何？ - 二手房市场热度显著：农历除夕至正月二十六，20城二手房实时成交46,018套，农历同比增加22.5%，其中北京、合肥、南京、厦门、沈阳等核心城市涨幅显著，部分三四线城市（如廊坊、南通、徐州）涨幅达50%左右 [13] - 二手房热度延续：截至3月15日，20城2026年累计二手实时成交121,412套，同比增加5.7%；其中3月累计成交37,450套，同比增加7.5% [14] - 网签数据滞后于实时成交：由于网签普遍滞后2-4周及大中介市占率提升，网签数据表现普遍弱于实时成交数据，例如北京累计网签同比持平而实时成交同比增加8.9%，南京累计网签同比减少17.2%而实时成交同比增加19.8% [15] - 新房市场持续走弱：2026年3月上半月，重点24城新房成交面积247万平方米，同比减少20%，表现显著弱于二手房，其中一线城市成交面积57.8万平方米，同比减少30%，三四线城市成交面积99.5万平方米，同比增加10% [16] 2. 股票市场与信用债 - A股与港股地产板块跑输大盘：本周（截至2026年3月20日）A股房地产板块涨跌幅为-4.21%，跑输大盘2.02个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.06%，跑输大盘1.32个百分点 [2][19] - 近期板块表现疲软：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.54%，跑输沪深300指数（-4.08%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-8.07%，跑输沪深300指数（-2.00%） [23] - 信用债净融资额为负：本周地产信用债发行83.35亿元，净融资额为-95.36亿元；截至2026年3月20日，地产信用债累计发行831.20亿元，净融资额为-249.01亿元，去年同期为-116.01亿元 [2][39] 3. REITs市场 - 整体指数微涨：本周REITs指数涨跌幅为0.08%，收于116.34点 [3][40] - 产权型与特许经营权型分化：本周产权型REITs指数收于116.30点，涨跌幅为-0.26%；特许经营权型REITs指数收于116.09点，涨跌幅为0.50% [3][40] - 近一个月跑输大盘：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.33个百分点 [3][40] - 市场活跃度下降：本周REITs成交额为8.37亿元，环比减少15.58%；换手率为0.27%，环比减少0.04个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - 新房与二手房成交面积同比均下降：本周（3月14日至20日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别减少23.00%和28.28%；年初至今累计同比分别减少28.28%和16.26% [5][69] - 新房市场各能级城市均走弱：本周45城新房成交293.40万平方米，滚动四周同比减少23.00%，其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别减少26.76%、20.97%、19.33% [5][70] - 二手房市场三四线相对稳健：本周14城二手房成交189.84万平方米，滚动四周同比减少28.28%，其中一、二线城市滚动四周同比分别减少28.60%和31.05%，三四线城市仅减少4.56% [5][81] 5. 土地市场 - 百城土地市场量价齐跌：本周百城土地供应建面环比减少54.89%，成交建面环比减少12.82%，溢价率为2.38%，环比下降2.10个百分点 [4][90] - 一线城市成交建面环比上升：一线城市土地成交建面环比增加54.99%，但供应建面环比大幅减少90.28%，溢价率为2.29%，环比上升2.29个百分点 [4][90][101] - 二线城市量价齐跌：二线城市土地供应建面环比减少37.74%，成交建面环比减少32.08%，溢价率为4.81%，环比下降4.56个百分点 [4][90][110] - 三四线城市市场冷淡：三四线城市土地供应建面环比减少59.04%，成交建面环比减少7.87%，溢价率仅为0.77%，环比下降0.38个百分点 [4][90][120] 6. 政策梳理 - 地方出台购房补助政策：例如杭州余杭区在3月6日至31日期间，对购买新建商品住宅的家庭给予5万元购房补助 [128]