行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需为主等结构性特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远，楼市景气度总量压力仍大，仅为点状修复[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端出现因惜售撤牌导致的挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度明显慢于往年，后续大幅回升可能性不大，二手房库存和去化周期已达到较健康水平；需求端在无政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年，国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度，因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显，存在交易性机会[2] - 中期维度，在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行下商业地产价值重估、具备优秀运营能力的商业地产相关标的；多年来深耕产品力，去化及盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据目录总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14] - H股板块表现分化：香港内房股周跌幅3.97%，港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股表现：京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股个股表现：港资房企中新鸿基地产周涨幅1.76%[22] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海连续两周上涨（周环比+0.11%，涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负基本持平，广州、深圳延续跌势但跌幅收窄[23] - 挂牌量：一线城市、北京、上海挂牌量周环比转负，分别下降0.17%、0.30%、0.37%，广州延续下降（-0.18%），深圳上涨0.24%但涨幅回落[4] - 成交量：一二线城市成交量延续涨势，深圳周环比大增19.8%，广州、二线城市（截至2026/03/21）周环比分别上涨10.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海网签周环比+6.8%[4] - 议价率：2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性[52] 三：新房周度跟踪 - 成交：北京、上海、深圳新房成交周环比延续涨势，分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳涨幅分别扩大23、26个百分点；广州周环比转负[5] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - 本轮小阳春呈现四大共性特征：1）仍延续“以价换量”逻辑，一线城市二手房成交农历同比高增但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2）市场仍呈现“二手房强、新房弱”局面，一线城市二手房成交面积占比已超50%[61]；3）行情仍由核心城市主导，上海放量最显著[62]；4）成交结构仍以刚需房为绝对主力，2026年2月北京、上海、深圳总价低于300万的二手房成交占比分别为52%、59%、52%[62] - 本轮小阳春的不同之处在于：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，北京、上海节后三周挂牌量分别仅增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - 与挂牌量缓增形成对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，在核心城市中处于低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据显示，1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括购房补贴、优化增值税、推进“房票”政策等[74]