行业投资评级 - 强于大市，维持 [1] 报告核心观点 - 3月市场较1-2月更活跃，存在“小阳春”行情，尤其上海二手房放量构成较强验证 [3] - 本轮修复呈现鲜明结构性特征：二手强于新房、上海强于其他一线、低总价强于高总价、核心区强于外围、交易修复强于价格修复 [3] - 行业指数层面仍未摆脱下行压力，企业拿地溢价率及意愿较低，市场对销售修复持续性和利润兑现能力仍缺乏足够信心 [3] - 从量价调整深度来看，行业基本面底部正逐步临近，边际改善信号增多 [3] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为186.28万方，本年累计成交1562.67万方，累计同比-17.7% [4][12] - 30大中城市近四周平均成交面积为146.34万方，同比-21.4%，环比+43.6% [4][12] - 分城市看，近四周平均成交面积：一线城市38.85万方（同比-30.2%，环比+46.2%），二线城市78.54万方（同比-12.3%，环比+44.6%），三线城市28.95万方（同比-29.3%，环比-37.8%）[4][12] - 上周14城商品住宅可售面积为7795.09万方，同比-3.47%，环比+0.06%，去化周期为20.6个月，其中一线城市去化周期为14.69个月 [4][14] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为266.5万方，本年累计成交2282.91万方，累计同比-6.7% [5][17] - 20城近四周平均成交面积为209.16万方，同比-21.6%，环比+46.6% [5][19] - 截至2026/3/9，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13% [5][21] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地21宗，成交27宗；新增供应商服类土地30宗，成交50宗 [24] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27 [24] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9567元/平方米，溢价率为8.26%，环比+0pct；成交商服类土地楼面均价为1431.25元/平方米，溢价率为0.25%，环比+0.06pct [24] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，房地产指数跑输沪深300指数2.02个百分点 [6][27] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，恒生综合指数下跌1.69%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.3个百分点 [6][27] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第8 [29] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前：先导基电（+3.75%）、中国国贸（+1.05%）、浦东金桥（+1%）[30] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前：绿景中国地产（+2.48%）、华润置地（-2.33%）、太古地产（-2.85%）[30] - 上周重点物业服务企业涨幅居前：华润万象生活（+2.56%）、世茂服务（+0%）、建发物业（-0.39%）[30]