投资评级与核心观点 - 报告对嘉里建设给予“买入”评级，并予以维持 [2] - 报告核心观点认为，尽管公司房地产开发业务在2026年结转收入预计下降，但2027-2028年随着金陵华庭项目进入结转，毛利率有望大幅上升，同时投资物业及酒店业务展望相对稳定，预计2026-2028年归母净利润将实现显著增长 [7] 公司业绩与业务分析 - 2025年整体业绩：2025年公司实现营业收入195.68亿港币，同比微增0.4%；股东应占溢利9.38亿港币，同比增长16%；基础溢利20.08亿港币，同比下降22% [7] - 房地产开发业务：2025年该业务结转收入131亿港币，同比增长1%，其中中国内地收入38亿港币同比下降49%，中国香港收入93亿港币同比增长70%；整体结转毛利率为14.9%，同比下降2.6个百分点 [7] - 物业销售表现：2025年公司实现合约销售额347亿港币，同比大幅增长175%，主要受中国内地销售额253亿港币（同比增长920%）驱动，其中金陵华庭项目销售额达236亿港币 [7] - 投资物业业务：2025年物业租务收入48亿港币，同比下降2%，整体毛利率为65.8%，同比有所下降；中国内地办公、零售、公寓出租率分别为90%、92%、92%，中国香港零售、公寓、办公出租率分别为97%、99%、81% [7] - 派息政策：2025年公司延续高派息，全年派息1.35港币/股，以调整后每股盈利1.39港币计算，派息比例高达97% [7] 财务预测与估值 - 盈利预测：报告预测公司2026-2028年归母净利润分别为11.97亿、32.56亿、37.94亿港币，同比增速分别为27.63%、172.00%、16.50%；对应每股收益分别为0.82、2.24、2.61港币 [6] - 估值指标：基于2026年3月23日收盘价21.18港币，报告预测公司2026-2028年市盈率分别为25.68倍、9.44倍、8.10倍，市净率均为0.29倍 [6][8] - 财务比率展望：预计公司毛利率将从2025年的28.91%提升至2026-2028年的35.28%、37.75%、37.13%；销售净利率将从2025年的4.79%提升至2026-2028年的8.62%、15.22%、16.17% [8] - 资产负债表预测：预计公司总资产从2025年的2093.11亿港币略降至2028年的2027.03亿港币；净负债比率预计在2026-2028年维持在40%左右 [8]