报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 报告核心观点 - 嘉里建设投资物业（IP）租赁业务短期承压，但物业销售大幅增长，财务状况持续优化且分红慷慨 [2][8] - 公司高端住宅开发与优质投资物业租赁业务将形成共振 [8] - 尽管归母净利润因投资物业公允价值波动而起伏较大，但其核心利润变化有限 [8] 财务表现与预测 - 2025年业绩：营业收入195.68亿港元，同比增长0.4%；合并收入250.2亿港元，同比增长17%；核心利润（基础溢利）20.1亿港元，同比下降22%；归母净利润9.38亿港元，同比增长16% [8] - 盈利预测：预测2026-2028年归母净利润分别为14.04亿、26.71亿、29.23亿港元，同比增长率分别为49.69%、90.26%、9.43%；对应每股收益分别为0.97、1.84、2.01港元；市盈率分别为23、12、11倍 [7][8] - 核心利润预测：小幅调整2026-2027年核心利润预测至18.8亿、35.3亿港元，新增2028年预测为37.8亿港元 [8] 业务分项总结 - 物业销售：2025年合并收入176.7亿港元，同比增长28%，是合并收入增长的主要驱动力 [8] - 销售金额：2025年全年销售金额达346.8亿港元，同比大幅增长175% [8] - 区域表现：内地销售金额252.8亿港元，同比增长920%，主要依赖上海金陵华庭单盘（销售额236.1亿港元，占比93%）；香港销售额94.1亿港元，同比下降7% [8] - 未来结算：截至2025年末，公司尚未确认的合约销售额为254亿港元，其中88%来自内地，预计上海金陵华庭进入结算期将推动未来结算金额与毛利率共振 [8] - 投资物业（IP）租赁：2025年合并租金收入51.9亿港元，同比下降3.0%，短期承压 [8] - 区域表现：内地IP租金40.4亿港元，同比下降1%，毛利率65%（同比下降7个百分点）；香港IP租金11.5亿港元，同比下降11%，毛利率73%（同比下降3个百分点） [8] - 资产规模：2025年末IP价值872亿港元，同比增长3%；IP及酒店总面积2106万平方呎，同比增长13% [8] - 未来规划：预计至2031年，IP及酒店面积将增加756.5万平方呎，较2025年末增长36% [8] - 酒店运营：2025年合并租金收入21.5亿港元，同比下降1.3%；合并业绩7.1亿港元，同比下降3% [8] 财务状况与股东回报 - 财务优化：2025年末总借贷额度558亿港元，同比下降6%；净负债率下降至33.3%，同比下降8.2个百分点；融资成本为3.8%，同比下降0.8个百分点 [8] - 债务结构：债务年期2.5年，结构优化，其中1年内、第2年、3-5年到期债务占比分别为12%、27%、62% [8] - 分红慷慨：2025年每股股息（DPS）为1.35港元，分红比例高达97%，以当前股价计算对应股息率约为6% [8]