报告行业投资评级 本报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对大中华区七大核心城市甲级写字楼市场的供需、租金、空置率及未来趋势进行详细分析，为投资者提供了各市场的具体状况与前景判断 报告核心观点 报告核心观点认为，2025年上半年大中华区甲级写字楼市场需求尚未恢复，租金与空置压力仍在，市场整体处于以价换量、筑底调整阶段[7] 预计2025年下半年，在总体经济状况、政府政策和城市发展规划等因素叠加下，写字楼租赁需求将逐步恢复[7] 未来2-3年，多个城市将迎来供应高峰，租金与空置率预计将持续承压[38] 根据相关目录分别进行总结 大中华区市场现状概览 - 存量与吸纳量：截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达到约7,213.0万平方米[5][37] 2025年上半年净吸纳量录得约76.4万平方米，同比上涨5.5%[5] 2024年全年净吸纳量为133.0万平方米，较2023年下降19.0%[7][37] - 空置率：截至2025年上半年，大中华区主要城市核心商圈甲级写字楼空置率为24.9%，同比上涨1.7个百分点[7] 六大主要城市中，台北核心商圈空置率较低，约为7.9%[7][37] 二线城市中，青岛核心商圈空置率最低，为24.7%[7] - 新增供应：2025年上半年大中华区20个主要城市核心商圈新增供应量为169.0万平方米，相比2024年同期上涨8.3%[7] 2024年全年新增供应量为324.5万平方米，相比2023年上涨0.9%[7] 预计2025年下半年，64.1%的新增供应将来自二线城市[7] - 租金表现：2025年第二季度，大中华区主要核心商圈写字楼平均租金录得每月每平方米164.2元，比去年同期下降13.8%[34][37] 以价换量仍是市场主要特征[34] 六大主要城市和二线城市中，香港和杭州租金分别以每月每平方米580.5元（58.9港元每平方英尺每月）和126.5元位居第一[37] 大中华区甲级写字楼未来趋势 - 供应趋势：未来2-3年内，部分城市将迎来供应高峰，对市场造成二次压力[38] 2007年至2025年上半年，二线城市甲级写字楼体量规模从252.1万平方米升至3,699.2万平方米，增长13.7倍[38] 在巨大的存量与新增供应下，下跌的租金对市场需求产生的刺激作用递减，以使用者需求为导向的空间优化和项目特色化至关重要[38][39] - 需求趋势：企业成本控制导致租赁面积下降，甲级写字楼内租户面积结构发生改变[44] 2024年至2025年上半年，一线城市甲级写字楼成交租户中，1,000平方米及以下的占比达58%[44][45] 在租金承压情况下，搬迁与整合类需求占比提升，上海甲级写字楼租户成交类型中搬迁占比达41%[44][48] 新租需求乏力仍将给全市楼宇空置带来压力[44] 北京写字楼市场 - 供应：2024年北京全市甲级写字楼新增供应27.3万平方米，较2023年下降55%，为近十年来最低[12][61] 2025年上半年无新增供应，总存量维持在1,368万平方米[8][61] 2025年下半年预计仍无新增供应入市[14] - 需求与租金：2024年至2025年上半年，全市净吸纳量为51.2万平方米，同比上升51.9%[11][69] TMT行业是需求支柱，占所有行业新租和搬迁总成交面积的42.4%[69][71] 截至2025年上半年，全市租金较2023年底下降25.5%至每月每平方米221.94元[69] 空置率较2023年底下降1.8个百分点至16.87%[69] - 展望：市场处于筑底横盘阶段，业主对租金的让度空间已接近极限[14] 预计2025下半年至2026年，租金降幅将继续收窄，价格有望企稳[14] 2026-2028年市场将迎来约180万平方米的新增供应，中央商务区和望京-酒仙桥区域占比高达70%[74][76] 上海写字楼市场 - 供应：2024年上海甲级写字楼新增供应近80万平方米，约为2023年的49%[84] 2025年上半年新增供应550,653平方米，较去年同期回升43%[84] 截至2025年第二季度，市场存量为1,760万平方米[84] - 需求与租金：2024年净吸纳量约60万平方米，2025年上半年约为19万平方米，较去年同期下降46%[92] 专业服务业、零售贸易、TMT、金融业及制造业是需求前五大行业[92][94] 2025年第二季度平均月租金同比下降8.2%至每平方米212.6元，空置率升至23.6%[13][91] - 展望：2025年下半年至2027年，预计将有258万平方米甲级写字楼交付入市，约为现有存量的14.6%[11][96] 徐汇新兴、世纪公园等新兴商圈将成为供应主力板块[96] 集成电路、生物医药、人工智能等战略前沿领域发展有望为市场注入新动力[14][96] 深圳写字楼市场 - 供应：2024年至2025年上半年，深圳甲级写字楼新增供应51.6万平方米，仅为2023年新增供应的61%[104] 2025年上半年新增供应同比增加55.8%[12] 全市总存量达到860.5万平方米[12] - 需求与租金：2024年全市净吸纳量为16.5万平方米，同比下降57.9%[13][104] 2025年上半年净吸纳量6.8万平方米，为十年来同期低位[13][104] TMT、金融、专业服务业是三大成交主力[110] 2025年第二季度平均租金较2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元，空置率上升1.7个百分点至27.8%[13][105][109] - 展望：预计2025年下半年仍有约122万平方米甲级写字楼有望投入使用[14][113] 庞大的在途供应叠加有限的需求，预计空置率将持续上升，租金下行趋势短期内难以逆转[14][113] 人工智能等新兴科技领域有望带来增量需求支撑[14][113] 广州写字楼市场 - 供应：2024年至2025年上半年，全市新增供应44.2万平方米[12][121] 2025年上半年新增供应同比增加55.8%至26.9万平方米，全市存量增至693.7万平方米[12][121] 国际金融城成为供应主力[121] - 需求与租金：2025年上半年净吸纳量达到15.2万平方米，超过2024年全年水平[128] TMT、专业服务业、金融业是租赁成交前三位[128][129] 2025年第二季度平均租金降至每月每平方米123.5元，较2023年末下降17.5%[127] - 展望：到2027年，预计还将有239.5万平方米甲级写字楼投入使用，约为现有存量的34.5%[14][131] 国际金融城和琶洲是未来供应主力区域[131][132] 市场竞争激烈，全市平均租金短期内仍有下行压力，空置率或将维持高位[131][134] 成都写字楼市场 - 供应：2024年至2025年上半年，新增供应28.8万平方米，全市总存量达到337.9万平方米[19][140] 44.5%的新增供应位于天府新区新商务区[140] - 需求与租金：过去一年半净吸纳量67,468平方米，处于历史较低水平[16][146] TMT、专业服务和金融服务是需求主力，成交面积占比分别为26.4%、19.6%、16.8%[21][146] 2025年上半年租金同比下跌11.1%至每月每平方米89.5元，空置率同比上涨4.7个百分点至28.8%[17][140][145] - 展望：2025年下半年至2027年预计有近100万平方米新增供应[23][152] 大规模新增供应与企业降本增效策略将导致租金、空置率持续承压[23] 短期内租户仍占据主导地位[23] 香港写字楼市场 - 供应：2024年至2025年上半年，新增供应超过19.4万平方米，核心区和非核心区各占一半[19][158] 截至2025年上半年末，全市总存量约为660万平方米[158] - 需求与租金：2024年至2025年上半年，平均季度新增租赁面积达到84,900平方米，比2020年至2023年的季度平均值高出19%[164] 金融业是新租赁交易主力，占比46%[164][168] 净吸纳量为122,000平方米[164] - 展望：2025年上半年香港IPO集资额重夺全球首位，预期将提振市场情绪并带动金融及专业服务需求[169] 但庞大的未来供应及高空置率可能对租金构成压力，预计2025年全年整体写字楼租金将下跌约7%至9%[18][169] 台北写字楼市场 - 供应：2024年至2025年上半年，新增7栋A级办公大楼，新增供给面积约19.6万平方米，为2023年的2倍，市场总供给量推升至280.2万平方米[19] - 需求：2024年净吸纳量创下近五年新高，其中约80.9%的需求来自金融保险业自用总部的整合搬迁[21] 相较于2023年跨国企业占比51.6%，2024年至2025年上半年外商需求显著提升，本地企业占比约19.1%[21] - 展望：预估未来3年，台北市A级办公大楼将新增供给约96.8万平方米[26] 随着大量新供给自2025年下半年起陆续入市，市场竞争态势日益显著[23]