行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 节后房地产市场呈现“二手房强、新房弱”的分化格局，二手房市场迎来三年以来最强的“小阳春”，而新房成交同比下行[1] - 市场底部渐明，在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度的启动反映了市场内生修复动能[1][5] - 针对性的楼市支持政策有效性得以验证，政策发力城市（如上海）和弱二线及以下城市表现亮眼，小户型成为本轮成交主力[1][4] - 前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方价格预期差仍然较大，价格预期修复仍需时日[1][3] - 报告认为，应关注在核心城市布局的优质房企、依靠运营能力掌握现金流的房企、受益于香港市场复苏的本地房企以及具备稳健现金流的物管企业的投资机遇[1][5] 成交量价分析 - 新房市场：节后（截至2026年3月20日）44城网签面积累计同比下降8.8%，其中一线/二线/三线城市同比分别为+1.8%/ +3.8%/ -30.2%，一二线相对有韧性[13][18] - 二手房市场：节后市场表现强劲，22城网签面积成交量达2023年以来新高，节后累计网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市同比增速分别为12.9%/ 5.8%/ 18.1%[28][41] - 实时成交热度更高：截至3月20日，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，为过去4年仅次于2023年同期的水平[40] - 价格走势：房价在节前企稳，但3月以来小幅松动，截至3月22日，84城冰山指数月环比下降0.46%[49] - 城市能级分化：一线城市价格表现相对坚挺，截至3月22日，一线/二线/三四线城市冰山指数月环比分别为-0.31%/ -0.60%/ -0.40%[2][49] 前瞻指标分析 - 挂牌量：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节仅增长1.0%，增速缓于去年（2025年重点20城节后一个月平均涨幅为3.5%），显示业主心态趋稳，并未因成交放量而加速挂牌[3][52] - 带看量：节后四周带看量先增后稳，最后一周（截至3月22日）同比小幅下降2.0%[3][59] - 议价率：截至2026年2月末，40城议价率持续走阔至10.8%，环比1月提升0.5个百分点，显示买卖双方价格预期差较大[3][61] - 一线城市议价率改善：2月一线城市议价率月环比收窄0.1个百分点，与当前更强的成交热度一致[3][61] 本轮“小阳春”特点 - 政策驱动效应显著：上海“沪七条”政策效果明显，节后二手房网签面积同比提升17.4%，量价表现均优于其他一线城市[4][65] - 低能级城市增速强劲：衢州、拉萨等弱二线及以下城市节后一二手房累计成交同比增速分别高达96.8%和96.2%，主要因去库压力较小及对补贴型政策更敏感[4][65] - 小户型成为成交主力：2026年1-2月，重点6城70平方米以下二手房成交占比均在20%以上，其中北京/上海/深圳占比分别为38.6%/ 41.9%/ 32.8%[74] - 小户型占比提升原因：持续的房价调整凸显小户型性价比；公积金等政策释放刚需购买力；重点城市限购政策放松更利于小户型客群[4][80] 投资建议与重点公司 - 推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股：包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂、城投控股[5][79] - 推荐依靠运营能力掌握现金流生命线的房企：包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5][79] - 推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企：如新鸿基地产[5][79] - 推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业：如绿城服务、招商积余[5][79] - 报告同时列出了13家重点公司的目标价及投资评级，其中12家为“买入”，1家为“增持”[10][81]