报告投资评级 - 买入（维持）[1] 报告核心观点 - 中国金茂销售快增，拿地积极，业绩见底，维持"买入"评级[6] - 公司背靠中化集团，近期在管理层、股东支持、拿地销售、减值计提和产品系方面出现五大积极变化[6] - 考虑到行业量价仍在低位，报告下调了公司2026-2027年归母净利润（剔除永续债利息）预测，但预计2026-2028年将保持增长[6] 财务表现与预测 - 2025年营收与利润：2025年营业收入594亿元，同比增长0.5%；归母净利润12.5亿元，同比增长17.7%[6] - 扣永续债后业绩：2025年归母净利润（扣除永续债利息6.6亿元后）为5.9亿元，同比下降15.6%；基本每股收益0.04元，同比下降16%[6] - 盈利能力：2025年毛利率和归母净利率分别为15.5%和1.0%，同比分别提升1.0个百分点和下降0.2个百分点；地产结算毛利率为13%，同比提升2个百分点[6] - 费用控制：2025年三费费率为11.8%，同比下降1.3个百分点，其中销售、管理和财务费率分别下降0.2、0.7和0.4个百分点[6] - 减值与投资：2025年计提减值合计9.0亿元，同比下降35%；2020-2025年累计计提减值184亿元，占2025年末存货的9.2%；合联营企业投资收益3.7亿元，同比下降72%[6] - 未来盈利预测：预测2026-2028年归属普通股东净利润分别为7.37亿元、8.22亿元、9.98亿元，同比增长率分别为24.54%、11.52%、21.41%[5] - 每股收益与估值：预测2026-2028年每股收益分别为0.05元、0.06元、0.07元；对应市盈率分别为22倍、19倍、16倍[5] 销售与拿地 - 销售表现：2025年实现销售金额1,135亿元，同比增长15.5%，是Top10房企中唯一正增长的，优于50家主流房企平均-22%的表现；行业排名第8，同比提升4名[6] - 销售结构：2025年销售面积479万平方米，同比下降17.6%；销售均价2.37万元/平方米，同比大幅上涨40.1%[6] - 拿地策略：2025年拿地金额577亿元，同比大幅增长73%，其中北京、上海占比达66%；拿地面积197万平方米，同比微降2.4%[6] - 拿地质量与强度：2025年拿地均价2.9万元/平方米，同比上涨78%；拿地/销售金额比为51%，拿地/销售面积比为41%，拿地/销售均价比为124%[6] - 土地储备：截至2025年末，公司未售货值约2,786亿元，其中一、二线城市占比89%（一线城市占比29%，同比提升8个百分点）[6] - 运营效率：2025年项目平均首开认购兑现度达128%，价格兑现度达104%；累计盘活土地15宗，落地26宗大宗资产盘活，实现47个项目尾盘斩尾[6] 财务状况与融资 - 杠杆水平：截至2025年末，计算净负债率为84.1%，同比下降0.8个百分点；现金短债比为1.0倍，同比下降0.4倍[6] - 有息负债：2025年末有息负债余额1,290亿元，同比增长5.1%[6] - 合同负债与覆盖：截至2025年上半年末，合同负债642亿元，同比增长21.7%，覆盖2025年地产结算收入的1.3倍[6] - 关联往来：截至2025年上半年末，应付集团款项余额201亿元，同比下降11.6%[6] - 融资成本：2025年公司境内外新增融资平均成本仅为2.75%，较2024年底下降64个基点[6] 多元化业务 - 商业与酒店收入：2025年酒店收入16.2亿元，同比下降4.6%；商写收入16.0亿元，同比下降1.9%；酒店与商写合计收入32.2亿元，同比下降3.3%[6] - 其他收入：2025年其他收入和收益合计38.5亿元，同比下降10.6%[6]