报告投资评级 - 买入（维持）[1] 报告核心观点 - 中国金茂销售快速增长且为头部房企中唯一正增长 拿地态度积极 业绩已见底 维持“买入”评级[1][6] 财务表现与预测 - 2025年营业收入594亿元（59,371百万元） 同比增长0.5% 归母净利润12.5亿元（1,250百万元） 同比增长17.7% 但扣除永续债利息6.6亿元后归母净利润为5.9亿元（592百万元） 同比下降15.6%[5][6] - 2025年毛利率为15.5% 同比提升1.0个百分点 其中地产结算毛利率为13% 同比提升2个百分点 归母净利率为1.0% 同比下降0.2个百分点[6] - 2025年三费费率为11.8% 同比下降1.3个百分点 其中销售 管理和财务费用率分别下降0.2 0.7和0.4个百分点[6] - 2025年计提减值合计9.0亿元 同比下降35% 2020至2025年累计计提减值184亿元 占2025年末存货的9.2%[6] - 预测2026至2028年归属普通股东净利润（剔除永续债利息支付）分别为7.4亿元（737百万元） 8.2亿元（822百万元）和10.0亿元（998百万元） 同比分别增长24.5% 11.5%和21.4%[5][6] 销售与运营 - 2025年实现销售金额1,135亿元 同比增长15.5% 是销售额排名前十房企中唯一正增长的企业 表现优于50家主流房企平均-22%的增速 行业排名第8 同比提升4名[6] - 2025年销售面积479万平方米 同比下降17.6% 销售均价为2.37万元/平方米 同比大幅上涨40.1%[6] - 截至2025年末 公司未售货值约2,786亿元 其中一二线城市占比89% 一线城市占比29% 同比提升8个百分点[6] - 2025年项目平均首开认购兑现度为128% 价格兑现度为104%[6] 土地投资 - 2025年拿地金额577亿元 同比大幅增长73% 其中北京和上海占比达66%[6] - 2025年拿地面积197万平方米 同比下降2.4% 拿地均价为2.9万元/平方米 同比上涨78%[6] - 2025年拿地/销售金额比（拿地强度）为51% 拿地/销售面积比为41% 拿地/销售均价比为124%[6] - 拿地金额权益比例为47% 同比下降14个百分点[6] 财务状况与融资 - 截至2025年末 计算净负债率为84.1% 同比下降0.8个百分点 现金短债比为1.0倍 同比下降0.4倍[6] - 截至2025年末 有息负债余额1,290亿元 同比增长5.1%[6] - 截至2025年上半年末 合同负债为642亿元 同比增长21.7% 可覆盖2025年地产结算收入的1.3倍[6] - 2025年境内外新增融资平均成本为2.75% 较2024年底下降64个基点[6] 其他业务收入 - 2025年酒店收入16.2亿元 同比下降4.6% 商写收入16.0亿元 同比下降1.9% 酒店与商写合计收入32.2亿元 同比下降3.3%[6] 公司近期积极变化 - 管理层新任并推行降本增效[6] - 央企大股东中化集团净增大额资金支持发展[6] - 2025年拿地与销售表现均大幅跑赢行业[6] - 减值计提相对充分 正逐步消化历史包袱[6] - 推出“金玉满堂”新产品系以重塑好房子标杆[6]