报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 核心观点 - 太古地产是领先的商业地产开发运营龙头，其核心竞争力包括穿越周期的战略眼光、稀缺核心区位资产、领先的商场运营能力等，未来将受益于消费结构性复苏带来的同店增长和新开业面积贡献，共同推动租金稳增和业绩增长 [8] - 公司2025年基本溢利超预期，内地零售业务稳步增长，分红持续提升，并计划维持中个位数股息增速 [8] 财务表现与预测 - 2025年业绩：营业收入160.41亿港元，同比增长11.18%；基本溢利86.20亿港元，同比增长27.4%；经常性基本溢利62.6亿港元，同比下降3.4%；归母净亏损15.3亿港元，主要由于投资物业公允价值变动亏损61亿港元 [8] - 盈利能力：2025年毛利率为66.4%，同比下降4.1个百分点；核心净利率为53.7%，同比上升6.8个百分点；三费费率为20.1%，同比下降2.0个百分点 [8] - 盈利预测：预计2026-2028年基本溢利分别为75.44亿、80.55亿、80.64亿港元，同比增速分别为-12.5%、+6.8%、+0.1% [7][8] - 估值：基于预测，对应2026-2027年核心市盈率分别为19倍和17倍 [8] 投资物业（IP）租金收入 - 整体表现：2025年并表投资物业租金收入130亿港元，同比下降3.3%；权益投资物业租金收入146亿港元，同比下降2.4% [8] - 中国香港办公：租金收入52亿港元，同比下降4.7%，占权益租金35%；2025年末出租率89%，同比下降4个百分点 [8] - 中国香港零售：租金收入25亿港元，同比微降0.3%，占权益租金18%；平均同店零售额同比增长3.3%，增速同比提升8.9个百分点 [8] - 中国内地零售：租金收入54亿港元，同比增长2.4%，占权益租金36%；同店零售额同比增长7%，增速同比提升14个百分点；上海兴业太古汇引入LV后，全年同店零售额增长50% [8] - 中国内地办公：租金收入8亿港元，同比下降3.3%，占权益租金6%；2025年末平均出租率92%，同比上升2个百分点 [8] - 未来增长：预计2028年后，中国内地商场数量将从6个增至11个，总楼面面积较2025年末增加81% [8] 其他业务与财务 - 物业买卖：2025年收入21亿港元（2024年为1亿港元），主要由于住宅竣工面积6.4万平方米；预计2026年和2027年及以后竣工面积分别为10.8万和16.7万平方米，同比分别增长69%和55% [8] - 酒店业务：2025年收入9.2亿港元，同比增长3.3%；核心净利润亏损收窄至0.87亿港元，同比减亏57% [8] - 财务状况：截至2025年末，有息负债492亿港元，同比增长1.9%；净负债率14.6%，同比下降1.1个百分点，保持低位 [8] 股东回报 - 2025年分红：每股分红1.15港元，同比增加0.05港元；以2026年3月26日收盘价计，股息率为4.8% [8]