报告行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调未变，债券收益率在低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9][44] 根据相关目录分别进行总结 1. 主要事件梳理 - 新发与询价：东方红隧道股份高速REIT定价为4.680元/份，网下有效认购倍数高达173.69倍[7][12]。中航北京昌保租赁住房REIT获批并启动询价，询价日为3月27日，询价区间为1.822元/份-2.318元/份[7][12] - 项目申报与反馈：国联安亚特兰蒂斯商业不动产REIT已申报[7][12]。嘉实首开&广发新城吾悦REITs审核状态更新为“已反馈”[7][12] - 扩募与续约：嘉实京东仓储REIT廊坊项目与主要承租人北京京讯递完成续租，因周边市场租金下滑，续租首年净有效租金从39.39元/平方米/月降至27.68元/平方米/月，租期内平均为29.87元/平方米/月[7][18]。同时，该REIT发布二次扩募公告，拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三个仓储物流项目[7][18] - 定期报告与运营数据：华夏金隅智造工场等多单REITs披露了2025年年度报告[7][12]。平安广州广河等5单高速REITs披露了2026年2月运营数据[7][12] - 收益分配与限售解禁：中金中国绿发商业等4单REITs发布收益分配公告[7][12]。汇添富上海地产租赁住房REIT、中航京能国际能源REIT等多单REITs发布基金份额解除限售的公告[13][15][16] 2. 本周市场表现 - 指数表现：本周REITs指数下跌0.83%，其中经营权类下跌0.22%，产权类上涨0.15%[19]。同期，沪深300指数下跌1.41%，中证全债指数上涨0.12%[19] - 个股表现：本周12支REITs上涨，67支下跌[23]。招商高速公路REIT涨幅最大，为1.48%；华夏南京高速REIT跌幅最大，为-5.72%[23] - 资产属性：REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.27、0.12、0.63；与沪深300、中证红利的相关性分别为0.41、0.24，显示出区别于股债的差异化特征[20] - 板块相关性：REITs上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性最强，系数为0.76；消费类REITs次之，为0.69；产业园区REITs与对应板块相关性为负值，为-0.20[28][29] - 交易情况：本周全市场REITs交易金额为17.1亿元，环比下降15.3%[8][35]。日均换手率为0.3%，与上周持平[8][35]。分板块看，仓储物流板块交易额逆势增长5.3%至3.6亿元，而保租房和数据中心板块交易额分别大幅下降30.0%和30.8%[8][35] - 估值情况：本周中债估值收益率在-0.45%到11.07%之间，其中平安广州广河REIT估值收益率最高（11.07%），工银蒙能能源REIT最低（-0.45%）[37]。P/NAV整体在0.68到1.77之间，其中嘉实物美消费REIT的P/NAV最高（1.77），易方达广开REIT最低（0.68）[37] 3. 项目审批进展 - 总体情况：目前有37只REITs（含扩募）处于发行阶段[39]。其中，商业不动产项目数量最多，达16单；其次是产业园区（3单）、清洁能源（3单）、仓储物流（3单）、保租房（4单）和高速公路（4单）等项目[39] - 重点项目进展：东方红隧道股份高速REIT已注册生效[40]。中航北京昌保租赁住房REIT已注册生效[40]。嘉实京东仓储REIT（二次扩募）、华安外高桥REIT（扩募）等多单扩募项目已公告[40]