报告投资评级与核心观点 - 投资评级：推荐（维持） [2] - 目标价：1.8港元，对应2026年21倍市盈率 [2][9] - 核心观点：中国金茂2025年业绩显示开发业务毛利率改善，销售逆势增长，并通过聚焦核心城市积极拿地换仓，产品力在“好房子”时代有望推动毛利率持续修复 [2][9] 2025年业绩与财务表现 - 整体业绩：2025年实现营业收入593.7亿元，同比上升0.5%；股东应占利润（含永续债利息）12.53亿元，同比上升18% [2] - 分业务营收与毛利率： - 开发业务：占营收83%，毛利率为13%，较2024年上升2个百分点 [9] - 物业服务：占营收6%，毛利率为20%，较2024年下降4个百分点 [9] - 物业租赁：占营收3%，毛利率为82%，较2024年上升1个百分点 [9] - 酒店经营：占营收3%，毛利率为35%，较2024年下降1个百分点 [9] - 净利润：扣除永续债利息后的归属普通股东净利润约为5.92亿元，同比下降15.6% [4][9] - 关键财务指标：2025年整体毛利率为16%，较2024年上升1个百分点；每股收益为0.04元 [4][9] 开发与销售业务 - 销售表现：2025年实现全口径销售金额1135亿元，同比逆势增长15.5%，行业排名跃升至第8位；住宅销售均价提升至约2.7万元/平米，同比上升24% [9] - 城市聚焦：TOP10城市的销售金额占总体的76.4%，体现聚焦核心城市的策略 [9] - 土地投资：2025年精准获取21个优质项目，总土地款577亿元，100%位于一二线城市；其中北京、上海投资额占比高达66%；近两年新增项目平均销售净利率超过10% [9] 其他业务发展 - 物业服务：金茂服务2025年实现收入36.7亿元，同比增长23.7%；在管面积达10570万平方米；市场拓展项目一二线城市签约占比97% [9] - 精品持有：持有在营优质资产总建面357万平米 [9] - 酒店业务：总收入16.2亿元，同比下降5%；在营总建筑面积62万平方米 [9] - 物业租赁（商业、写字楼）：收入16.7亿元，同比下降1% [9] - 业务结构：非住宅物业开发和运营等业务合计占总营收的17%，构建稳定现金流 [5][9] 财务预测与估值 - 收入预测：预计2026-2028年营业总收入分别为594.97亿元、628.82亿元、647.25亿元，同比增速分别为0.2%、5.7%、2.9% [4] - 净利润预测：预计2026-2028年归属普通股东净利润分别为9.92亿元、12.09亿元、12.96亿元，同比增速分别为67.6%、21.9%、7.2% [4] - 每股盈利预测：预计2026-2028年每股收益（EPS）分别为0.07元、0.09元、0.10元（2026、2027年预测前值分别为0.06、0.08元） [4][9] - 估值指标：基于2026年3月27日股价，对应2025-2028年预测市盈率（P/E）分别为27倍、16倍、13倍、12倍；市净率（P/B）为0.3倍 [4] 公司基本数据 - 股本与市值：总股本1,351,246.63万股；总市值181.07亿港元 [6] - 资产与负债：资产负债率为72.93%；每股净资产为2.82元 [6] - 股价表现：近12个月内最高/最低价分别为1.79港元/1.03港元 [6]