核心观点 - 报告核心观点为：房地产市场价格底部回升，资本市场情绪“奇点”将至 [1] 基本面持续向好，有助于市场信心恢复，预期差逐步收窄 [5] 当前房企估值具备较大修复空间，且基本面走势与股价走势存在较大分歧 [5] 4月份将是证明26年市场趋势的一个时间窗口，一旦市场表现出“淡季不淡”甚至“淡季价格企稳”的趋势，资本市场对于地产及整体内需的信心也会显著加强 [5] 依然看好地产板块整体投资机遇 [5] 政策动态 - 本周无中央政策动态，地方政府点状更新 [5] 郑州、成都等地优化公积金政策，南京出台“卖旧买新”贷款贴息政策 [5] - 南京政策：对2026年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，并将商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于30% [5][16] - 成都政策：单缴存人家庭最高贷款额度提高至80万元，双缴存人家庭提高至120万元，购买现房或征收安置住房额度再上浮20% [16] 2026年底前，新购住房申请公积金贷款时，名下无未结清贷款即可申请，不受贷款次数限制 [16] - 武汉政策：新增异地“商转公”业务，外地缴存职工在汉购房的商业贷款可转为公积金贷款 [17] 新房市场表现 - 第13周（3月20日-26日），49城新房成交面积469.47万方，环比上升31.6%，以春节对齐同比上升48.1%，同比由负转正 [19][22] - 3月前26天，49城新房成交面积以春节对齐同比上升1.3%，同比由负转正 [19][24] - 分线城市看（春节对齐），3月前26天，一线城市同比上升7.3%，高均价二线同比上升2.2%，中均价二三线同比上升2.1%，均实现同比由负转正 [26][30] 低均价三四线同比下降4.5%，但降幅收窄16.6个百分点 [26] - 新房推盘显著增加，第13周重点10城住宅推盘面积88.8万方，环比+57.8%，同比+31.0% [91][92] 开发商供货意愿大幅增强 [5] 二手房市场表现 - 第13周，11城二手房网签面积212.36万方，环比上升7.5%，以春节对齐同比上升13.5%，增幅较上周扩张11.3个百分点 [33][34] - 3月前26天，11城二手房成交面积以春节对齐同比上升6.2%，同比由负转正 [33][40] - 第13周，77城中介口径二手房成交套数环比下降3.4%，以春节对齐同比上升26.0% [46][47] 3月前26天同比上升27.3% [46] 年初至今同比上升10.4% [5] - 二手房挂牌量持续下降，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.3% [105][107] 24、25年同期挂牌量均有连续超过10周上涨，26年仅上涨2周 [5] - 二手房价格显著好于24、25年 [5] 第13周31城市二手房成交均价为10448元/平米，环比+1.4% [5][117] 较去年年底价格+2.4% [5] 一季度价格表现“稳中有升” [5][117] 市场景气度与库存 - 新房去化率：第13周10城住宅售批比（MA8）为100%，环比+1个百分点 [91][96] 26年以来售批比116%，同比-17个百分点 [91][97] - 库存：第13周重点10城住宅口径库存面积4779万方，去化周期16.7个月，环比均持平 [91][104] - 二手房来访：第13周69城二手房日均来访7.1万组，环比-0.1%，但显著强于季节性 [5][105] 来访转化率持续上升，3月前26天为6.0%，环比上月上升0.2个百分点 [105][115] 土地市场表现 - 第13周，300城宅地出让金150亿元，环比-37.3%，同比-63.4% [125][130] - 3月前26天，300城宅地出让金738.5亿元，同比-7.2%，年内累计同比-37.6% [125][128] - 第13周，300城宅地供给建面464.2万方，环比-35.9%，同比-59.2% [125][131] 单周去化率65%，环比-12个百分点，同比-6个百分点 [125][131] - 溢价率与楼面价：第13周300城宅地溢价率（MA4）为3.2%，环比-6.0个百分点 [125][135] 成交楼面价（MA4）为3943元/平，环比-18.9% [125][135] 板块行情与估值 - 第13周，SW房地产板块下跌1.4%，与沪深300持平 [5][138] 在30个申万行业中表现排在70%分位（21/30） [5][138] - 细分板块表现：16家主流房企下跌4.4%，其他房企下跌0.7%，违约房企下跌3.3% [5][141] - 估值水平：截至3月27日，16家主流开发商PB估值为0.43倍，处于21年以来4%分位数，具备较大修复空间 [5][144] - 物业板块表现与年报业绩关联性较高，绿城服务、滨江服务等表现较好 [5] C-REITs市场 - 第13周，C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中12单上涨 [5] - 一级市场：本周有1单商业不动产REIT申报，1单保租房REIT过审，三亚亚特兰蒂斯资产申请上市 [5]