行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][56] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，预计一、二线城市将更受益 [4] - 2026年板块仍以政策为核心主导力量，建议围绕政策beta进行配置 [4] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点，在31个申万一级行业中排名第22名 [2][19] - 本周房地产板块上涨个股共54支，较上周增加38支，下跌个股58支 [19] - A股涨幅居前五的个股为西藏城投（+21.8%）、*ST坊展（+21.8%）、*ST新城（+11.9%）、上实发展（+10.7%）、阳光股份（+8.6%） [19][26] - 重点关注的40家A/H房企中，本周上涨7支，涨幅前五为禹洲集团（+33.1%）、时代中国控股（+12.9%）、佳兆业（+12.8%）、绿景中国地产（+6.9%）、碧桂园（+1.6%） [19][29] 重点城市成交数据跟踪 新房成交 - 本周整体：样本30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，同比下降6.7% [2][30] - 分线城市： - 一线城市成交54.6万平方米，环比+9.1%，同比-10.2% [2][30] - 二线城市成交124.8万平方米，环比+15.7%，同比+10.2% [2][30] - 三线城市成交48.2万平方米，环比+26.5%，同比-30.9% [2][30] - 月度累计：3月（截至当周）样本30城新房累计成交690.6万平方米，同比-20.2% [34] - 年初至今累计：2026年累计12周，样本30城新房成交1538.9万平方米，同比-29.6% [2][34] - 一线城市累计427.4万平方米，同比-23.6% [2][34] - 二线城市累计783.1万平方米，同比-24.0% [2][34] - 三线城市累计328.4万平方米，同比-44.9% [2][34] 二手房成交 - 本周整体：样本15个城市二手房成交面积合计254.8万平方米，环比增长4.1%，同比增长1.1% [2][38] - 分线城市： - 一线城市成交116.9万平方米，环比+2.1% [2][38] - 二线城市成交102.6万平方米，环比+6.0% [2][38] - 三线城市成交35.2万平方米，环比+5.7% [2][38] - 年初至今累计：2026年累计12周，样本15城二手房成交2184.0万平方米，同比下降1.8% [38] - 一线城市累计954.4万平方米，同比-2.8% [38] - 二线城市累计889.1万平方米，同比-7.1% [38] - 三线城市累计340.5万平方米，同比+18.9% [38] 核心城市二手房市场观察 - 上海单月二手房成交接近近年高点，市场出现积极信号 [1][11] - 2026年3月（截至3月28日）数据： - 上海成交27733套，日均991套，同比+4.5% [1][11] - 北京成交17153套，日均613套，同比-1.3% [1][11] - 深圳成交4671套，日均167套，同比-17.0% [1][11] - 上海3月28日（周六）单日成交1585套，为2022年以来最高单日成交，预计3月整月成交或突破3万套 [1][11] - 价格方面，根据国家统计局数据，2月上海、北京成交价环比小幅回升，深圳环比微降0.4% [1][11] 房企信用债情况 - 发行与偿还：本周（3.23-3.29）共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计103.01亿元，环比减少5.33亿元；总偿还量151.86亿元，环比减少55.2亿元；净融资额为-48.85亿元，环比增加49.86亿元 [3][49] - 发行结构： - 主体评级以AAA级为主，占比61.0% [49] - 债券类型以私募债（36.0%）和一般中期票据（23.5%）为主 [49] - 债券期限以3-5年（55.4%）和5年以上（28.1%）为主 [49] - 融资成本：本周发行利率有升有降，例如“26人居F1”5年期公司债利率较可比债券下降200个基点 [52][53] 近期政策回顾 - 多地出台房地产支持政策，主要集中在公积金贷款放松、购房补贴、优化住房套数认定等方面 [55] - 代表性政策： - 湖南株洲：提高公积金贷款额度至最高40万元，贷款期限可延至退休后5年，优化住房套数认定 [55] - 江西南昌：支持“既提又贷”，购买绿色建筑公积金贷款额度可上浮10% [55] - 广东多地（深圳、惠州等8地市）：提高公积金贷款额度，加大对多子女家庭等支持力度 [55] - 四川成都：提高单/双缴存人最高贷款额度至80/120万元，优化首套房认定标准 [55] - 河南郑州：多子女家庭购二套房公积金贷款额度可上浮20%，优化购房套数认定范围 [55] 投资建议与配置方向 - 报告建议围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][56]： - 地产开发： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 - 中介：贝壳-W - 物业（属于跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业