行业投资评级 - 对房地产行业评级为“看好”（维持） [6] 核心观点 - 近期地产板块表现较弱，原因包括政策预期落空以及小阳春整体表现未超预期，呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需占比高等特征，这预示成交量放量持续性不强、房企盈利改善任重道远、置换传导逻辑不畅、楼市预期承压 [2] - 上海、北京积极信号正在累积，包括因惜售导致的供给端挂牌量主动收缩，以及年初无政策催化下的景气度自发修复与资产价格企稳改善，节后两地成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征 [2] - 京沪两地的二手房库存和去化周期已达到较健康水平，后续挂牌量大幅回升可能性不大，有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年 [2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会 [2] - 短期维度，由于伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显，存在交易性机会 [2][5] 市场表现总结 - A股房地产指数周跌幅1.42%，跑输沪深300指数 [8][10] - H股方面，香港内房股指数周跌幅4.43%，港资房企指数周跌幅2.70%，均跑输恒生指数 [8][15] - A股个股中，西藏城投周涨幅达21.83% [8][14] - H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅33.05%，佳兆业集团周涨幅12.82% [16] - H股港资房企多数下跌，希慎兴业周涨幅1.64% [8][18] 二手房周度跟踪总结 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比延续涨势（+0.01%）[3][20] - 上海挂牌价周环比+0.16%，涨幅扩大0.04个百分点，已连续三周上涨 [3][20] - 广州挂牌价周环比转正（+0.06%）[3][20] - 北京挂牌价周环比-0.08%，跌幅扩大0.07个百分点，已连续两周下跌 [3][20] - 深圳周环比下跌0.08%，节后（2026/02/22-2026/03/29）已连续五周下跌 [3][20] - 节后五周全国挂牌价累计跌幅0.61%，一线城市中仅上海上涨（累计涨幅0.11%），北京、广州、深圳累计跌幅分别为0.45%、0.41%、0.45% [3] 1. 挂牌量：北京、上海、广州延续下行趋势，深圳面临库存压力 [3][22] - 北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.12%、0.33%、0.18% [3][22] - 深圳挂牌量周环比上升0.27%，涨幅扩大0.02个百分点，已连续两周上升 [3][22] - 成交量：北京、广州、深圳及二线城市周环比回落，上海表现突出 [4][28] - 北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比分别下降10.8%、3.1%、12.9%、5.5% [4][28] - 上海二手房网签（截至2026/03/28）周环比延续涨势（+2.4%），单日网签1585套（2026/03/28）创2022年以来单日成交记录 [4][28] - 今年小阳春北上广深单日成交峰值均高于2024、2025年，其中北京、上海、广州、深圳今年峰值分别超过2025年同期峰值20.23%、19.28%、15.61%、6.40% [4] - 议价率：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升 [41] - 2026年2月，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.5%、8.2%、13.1%及10.0% [41] - 上海、广州、深圳月环比分别下降0.25、0.02、0.32个百分点，北京月环比上升0.76个百分点 [41] 新房周度跟踪总结 - 成交：北京、深圳周环比延续涨势，广州周环比转正，上海转负 [4][45] - 北京、深圳新房成交周环比分别增加47%、22%，其中北京涨幅扩大14个百分点，深圳涨幅回落7个百分点 [4][45] - 广州周环比转正（+58%）[4][45] - 上海新房成交周环比转负，小幅下降5% [4][45] - 库存及去化：一线城市新房库存周环比转正，小幅增加0.1% [47][48] - 跟踪的10个样本城市新房库存面积7746.66万平方米，周环比基本持平 [47] - 一线城市新房库存2956.28万平方米，周环比转正（+0.1%）[47][48] - 十大城市去化周期为22.3个月 [48] 房企融资总结 - 上周房地产企业新发债券规模合计144.44亿元，周环比增长128.5% [49] - 保利发展发行5年期公司债，票面利率2.50% [8][50] 行业政策及新闻总结 - 成都出台公积金新政，单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人最高贷款额度由100万元提高至120万元 [8][52] - 住房城乡建设部就《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》公开征求意见 [52] - 南昌市发布推动房地产高质量发展征求意见稿，提出支持高品质住宅建设、促进住房消费、加大助企纾困三方面14项措施 [52] 投资建议总结 - 短期维度，建议关注伊朗局势超预期下全球风险偏好下降带来的金融地产板块防御性交易机会 [5][54] - 中期维度，推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序 [5][54] 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企 [5][54] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的 [5][54] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业 [5][54]